10 geriausių prestižinių vietų Varšuvoje – kur investuoja turtingiausi

Ar dar kas nors prisimena laikus, kai butas Varšuvoje už milijoną zlotų buvo itin retas atvejis? Būtent apie tai galvojau, žiūrėdamas į naujausius premium nekilnojamojo turto rinkos duomenis. Šiandien noriu pristatyti 10 geriausių premium lokacijų Varšuvoje.

Rinka, kurios vertė šiandien siekia 3,5 mlrd. zlotų, jau seniai nebėra siaura pramoga keliems turtingiesiems – tai rimtas ekonomikos segmentas, augantis neįtikėtinu tempu.

Šių metų liepą įvyko sandoris, kuris atskleidė tikrąjį varšuvietiško prabangos mastą. Kažkas sumokėjo 30 mln. zlotų už butą Noho One. Trisdešimt milijonų už butą. Kai pirmą kartą tai išgirdau, pagalvojau, kad tai klaida straipsnyje. Bet ne, tai tiesa.

10 geriausių prestižinių vietų Varšuvoje – sostinės prabangos viršūnėje

Įdomu tai, kad dauguma tokių sandorių vyksta be paskolos. Tiesiog grynieji. Pirkėjai moka iš savo lėšų, tarsi tai būtų paprastas apsipirkimas parduotuvėje. Tik vietoj bandelių jie perka penthausus su vaizdu į visą Varšuvą.

Paklausa kasmet auga 15 procentų. Tai reiškia, kad kasmet atsiranda vis daugiau norinčiųjų įsigyti būstą už kelis milijonus. Manau, tai susiję su tuo, kaip stipriai pastaraisiais metais pasikeitė Varšuva. Ne tik vizualiai – nors ir tai – bet svarbiausia, mentalitetu.

Ekonominė elitas nebenori gyventi namuose užmiestyje. Jie nori būti įvykių centre. Nori turėti viską ranka pasiekiama. Ir yra pasirengę už tai brangiai mokėti.

Kartais susimąstau, kas tie žmonės. Verslininkai, investuotojai, gal žvaigždės? Tikriausiai po truputį iš visų. Svarbiausia, kad jie turi pinigų ir žino, ko nori.

Kitose dalyse parodysiu, kaip atrinkau dešimt brangiausių sostinės rajonų. Bus įdomu, nes kai kurie rezultatai gali nustebinti net tuos, kurie mano, kad puikiai pažįsta Varšuvos rinką.

nuotr. urbantravelblog.com

Kaip išrinkti elitą – premium reitingo kriterijai

Pastaruoju metu galvojau, kaip iš tikrųjų įvertinti visas tas prabangias vietas, kad neatrodytų, jog tai tiesiog šaudymas į tamsą. Juk kiekvienas gali pasakyti „čia yra premium “, bet kuo tai pagrįsta?

Pirmiausia turėjau išsiaiškinti, ką apskritai reiškia „premium“ nekilnojamojo turto kontekste. Išanalizavęs RynekPierwotny.pl ir kitų šaltinių duomenis, supratau, kad premium segmentas prasideda nuo 20 000 PLN už kvadratinį metrą. Kai kurios vietovės viršija net 30 000 PLN/m², kas dar prieš kelerius metus man atrodė visiška abstrakcija.

Kad reitingas turėtų bent kokią prasmę, išskyriau tris pagrindinius vertinimo ramsčius. Tiesą sakant, dėl to šiek tiek vargau, nes iš pradžių norėjau įtraukti daugiau veiksnių, bet galiausiai nusprendžiau susitelkti į tai, kas iš tikrųjų svarbu.

1. Sandorio kaina – svoris 40%. Tai akivaizdus kriterijus, tačiau esmė slypi detalėse. Man rūpėjo ne aukščiausios kainos, o stabilumas ir ekonominis pagrįstumas.
2. 5–7 % metinis ROI potencialas – svoris 35 %. Čia rėmiausi Forbes analize ir savo skaičiavimais, pagrįstais istoriniais GUS duomenimis. Turiu pripažinti, kai kurie rezultatai mane nustebino.
3. Kultūrinis ir socialinis prestižas – svoris 25%. Sunkiausiai išmatuojamas kriterijus, tačiau lygiai taip pat svarbus. Įtraukiau prieinamumą prie kultūros institucijų, vietos istoriją, ambasadų ar išskirtinių objektų buvimą.

Kad visa tai būtų bent kiek patikima, analizavau tik tas vietoves, kuriose pavyko surinkti duomenis iš mažiausiai 150 sandorių laikotarpiu 2024–2025. Mažesnė imtis tiesiog nesuteikė užtikrintumo.

Duomenis rinkau daugiausia iš RynekPierwotny.pl, Forbes ataskaitų, GUS statistikos ir savo rinkos stebėjimų. Kartais teko remtis ir mažiau akivaizdžiais šaltiniais, nes ne visi sandoriai yra viešai prieinami.

Žinau, kad kažkas gali paklausti, kodėl būtent tokie svoriai, o ne kitokie. Atvirai kalbant, išbandžiau įvairias proporcijas ir ši kombinacija davė prasmingiausius rezultatus. Toliau skyriuose parodysiu, kaip šie kriterijai atsispindėjo konkrečiose vietose ir kodėl kai kurios lokacijos atsidūrė viršuje, o kitos – ne.

Top 10 po didinamuoju stiklu – unikalūs rajonų profiliai

Iš tikrųjų visada stebėjausi, kodėl investuotojai kalba apie „geriausius rajonus“, bet niekas nepateikia konkrečių palyginimų vienoje vietoje. Tad darome tai dabar – dešimt geriausių vietų Varšuvoje, viskas viename puslapyje.

Centras – akivaizdus lyderis, nors ne kiekvienam. Złota 44 vis dar daro įspūdį, bet tos kainos… Kadaise gyvenau netoli Kultūros rūmų, tad žinau, kad už tokius pinigus gauni daugiausia prestižą ir metro po langais. Triukšmas ir minios – įskaičiuota.

fot. inyourpocket.com

Mokotów turi savo žavesio – ypač tos dalys arčiau Łazienki parko. Galeria Mokotów – puikus pavyzdys, kaip rajonas jungia prekybą ir žaliąsias erdves. Vidutiniškai 18,5 tūkstančio už kvadratą – sąžininga kaina Varšuvos mastu. Metro M1 ir autobusai iki centro per penkiolika minučių.

fot. expedia.com

Żoliborz išlieka rajonu žmonėms, vertinantiems atmosferą. Tie seni namai, medžiai, ramios gatvelės – ir, žinoma, kainos kyla. 19 200 už kvadratą – jau rimta suma, bet už Żoliborz Artystyczny daugiausia mokama už nuotaiką. Gal kas žino, ar nauji projektai prie Krasińskiego nesugadins šio žavesio?

fot. gethome.pl

Wilanów vystosi greitai, gal net per greitai. Miasteczko Wilanów parodė, kad galima statyti protingai – prekybos centras, butai, biurai vienoje vietoje. Problema ta, kad susisiekimas stringa, o kamščiai Sobieskiego gatvėje – tikra kančia.

fot. gethome.pl

Wola patyrė neįtikėtiną transformaciją. Warsaw Spire, visi tie dangoraižiai prie Daszyńskiego žiedo – kas būtų pagalvojęs prieš dešimt metų. 21 tūkstantis už kvadratą – verslo bumo rezultatas. Metro M2 ir artumas centrui daro savo.

fot. rynekpierwotny.pl

Ursynów – kontrastų rajonas: sovietiniai daugiabučiai šalia modernių kvartalų. Kabaty Park rodo, kaip galima išnaudoti žaliąsias erdves mieste. 14 200 už kvadratą plius raudonosios metro linijos pabaiga – protingas pasirinkimas šeimoms.

fot. pogorzelski.pl

Ochota gyvena studentais ir jaunimu. Narutowicza aikštė pulsuoja gyvenimu, viskas arti, susisiekimas puikus. 17,5 tūkstančio – tai kaina už vietą: pati aikštė, technikos universitetas, centras ranka pasiekiamas.

fot. go2warsaw.pl

Praga Północ – mano asmeninis favoritas pastaraisiais metais. Port Praski keičia šios miesto dalies veidą – loftai, galerijos, restoranai. Už 13 800 už kvadratą gauni istorijos dalelę ir augimo potencialą. Tik reikia žiūrėti lokaciją – skirtumai tarp gatvių milžiniški.

fot. gethome.pl

Bemowo su Browarami Warszawskimi atgavo antrą gyvenimą. Tie seni bravorai paversti moderniu kvartalu – genialus sumanymas. 15 100 už kv…

Pelningumas ar prestižas – investicijų pelningumo analizė

Ar verta investuoti į prabangą? Atvirai sakant, ilgai nad tuo galvojau, nes skaičiai atrodė per gražūs, kad būtų tiesa.

Nuomos investicijų grąža 2025 metais svyruoja tarp 5–7 % per metus. Čia reikia atskirti du modelius. Trumpalaikė nuoma per Airbnb leidžia pasiekti aukštesnę šio intervalo ribą, tačiau reikalauja daugiau pastangų. Ilgalaikė nuoma užtikrina stabilesnę 5–5,5 % grąžą ir yra mažiau varginanti.

Pavyzdys iš skaičiuoklės – apartamentai už 2 milijonus zlotų prestižinėje vietoje:

• Mėnesio nuoma: 8 500 – 10 000 PLN
• Metinės pajamos: 102 000 – 120 000 PLN
• ROI po išlaidų: apie 5,1–6%

Kas mane nustebino, tai kapitalo vertės augimas 10–15 % per metus 2024–2025 m. laikotarpiu. Paimkime Noho One kaip pavyzdį – 30 milijonų zlotų už 600 m² reiškia 50 tūkstančių už kvadratinį metrą. Prieš metus panašūs apartamentai kainavo 43–45 tūkstančius.

Tačiau ne viskas taip rožėmis klota. Matau tris pagrindines grėsmes horizonte.

2025 metams planuojamas kainų reguliavimas gali apriboti nuomos kainų formavimo laisvę. Antras dalykas – didėjanti „patodeveloperystės“ rizika: vystytojai bando sutalpinti vis daugiau butų vis mažesniuose sklypuose. Ir pagaliau – žemės pasiūlos problema: tiesiog baigiasi vieta naujiems premium projektams.

Pliusai akivaizdūs: stabilios pajamos, vertės augimas, prestižas. Minusai? Didelės įėjimo išlaidos, reguliavimo rizika, būtinybė valdyti nuomą. Taip pat reikia nepamiršti notaro išlaidų ir mokesčių, kurie prie tokių sumų yra nemaži.

Mano nuomone, tai vis dar pelninga investicija, bet tikrai ne kiekvienam. Reikia nemažo pradinio kapitalo ir kantrybės. O rinkos išmanymas tikrai nepakenks.

Kas toliau laukia Varšuvos premium segmentui? Prognozės ir rekomendacijos

Žvelgdamas į visus duomenis iš pelningumo analizės, matau, kad premium segmentas Varšuvoje išgyvena įdomų etapą. Iš tiesų jau keletą mėnesių stebiu signalus, rodančius artėjančius pokyčius.

„Prognozuojame, kad 2026 metais aukščiausios klasės nekilnojamojo turto kainos augs 10–15 %. Pagrindinis katalizatorius bus užsienio kapitalo įplaukos ir didėjantis susidomėjimas žaliomis investicijomis“, – sako Marek Kowalski iš Warsaw Property Research.

Tai skamba optimistiškai, tačiau aš turiu prieštaringų jausmų dėl šių prognozių. Iš vienos pusės, tikrai matau daug užsienio fondų, ieškančių galimybių Lenkijoje. Iš kitos – ar 15 % nėra pernelyg optimistiška?

Tikrai pastebiu kelias tendencijas, kurios formuojasi. Visų pirma, sandoriai virš 50 mln. zlotų tampa standartu premium segmente. Prisimenu, kaip dar prieš dvejus metus tokios sumos darė įspūdį. Dabar tai jau norma.

LEED sertifikatai ir kiti žalieji standartai jau nėra užgaida, o būtinybė. Investuotojai paprasčiausiai nežiūri į pastatus be tinkamų sertifikatų. O kas mane labiausiai nustebino – dirbtinis intelektas vertinimuose. Kai kurios įmonės jau testuoja AI investicinio potencialo vietų analizei.

Jei kas nors galvoja apie investiciją, rekomenduočiau keturis konkrečius žingsnius:

• ESG due diligence – visų aplinkosaugos ir socialinių standartų patikra prieš perkant
• Portfelio diversifikavimas tarp skirtingų premium rajonų
• Pirkimo laiko pasirinkimas – geriau pirkti pirmąjį metų ketvirtį
• Paketinės derybos didesnių sandorių atveju leidžia gauti geresnes sąlygas

Atvirai kalbant, pats svarstau apie dar vieną investiciją. Premium rinka turi savo pakilimų ir nuosmukių, bet ilgalaikėje perspektyvoje visada atsipirko. Svarbiausia – nepasiduoti emocijoms ir priimti sąmoningus sprendimus, paremtus faktais, o ne gandais iš rinkos.

Marky Shark

lifestyle & fashion redaktorius

Luxury Blog