Į kokį nekilnojamąjį turtą investuoti 2026 metais – praktinis vadovas

Prieš trejus metus visi pirko viską – butai buvo išgraibstomi kaip šviežios bandelės, sandėliai dygsta kaip grybai po lietaus, o net ir sklypai prie miško rasdavo pirkėjus. Vėliau atėjo palūkanų normų kilimas, paskolos pabrango, rinka sulėtėjo. Ir dabar stovime 2026 metais, akimirkoje, kurią daugelis ekspertų vadina „lūžio tašku“. Bet ką tai iš tikrųjų reiškia?

Investavimas į nekilnojamąjį turtą – tai tiesiog pinigų įdėjimas į materialų turtą – perkate kažką apčiuopiamo, kas gali duoti pajamų iš nuomos arba iš vertės augimo. Lenkijoje tai vis dar „betoninis auksas“, saugios kapitalo investicijos simbolis. Tačiau 2026-ieji atneša naują taisyklę: ne kiekvienas kvadratinis metras yra gera investicija. Augimas yra, bet selektyvus – svarbiausia kokybė, vieta ir rizikos profilis labiau nei bet kada anksčiau.

Į kokį nekilnojamąjį turtą investuoti 2026 metais? – patariame!

nuotr. brigadegroup.com

Investuotojas, turintis grynųjų pinigų 2026 metais, sau užduoda keletą pagrindinių klausimų:

• Kurie segmentai – butai, sandėliai, sklypai – turi didžiausią ROI?
• Kokia yra rizika, palyginti su ankstesniais metais?
• Ar verta imti paskolą esant dabartinėms palūkanų normoms?
• Kur ieškoti progų, o ko vengti kaip ugnies?

Tolimesnės šio straipsnio dalys parodys, kaip tiksliai keičiasi rinka, kokie nekilnojamojo turto tipai yra investuotojų favoritai ir kaip pasirinkti strategiją pagal savo rizikos profilį. Nes 2026-ieji – tai metai, kai jau nebeužtenka „pirkti bet ką“ – reikia žinoti ką ir kodėl.

Kaip atsidūrėme 2026-aisiais – pamokos iš nekilnojamojo turto rinkos istorijos

Be supratimo istorijos sunku įvertinti, ar 2026 metai yra tinkamas laikas investicijai – arba jos atidėjimui. Lenkijos nekilnojamojo turto rinka išgyveno tikrai laukinį kelią – nuo komunistinės būsto paskirstymo sistemos iki šiuolaikinių, pandemijos laikotarpio pirkimo beprotybių.

nuotr. mediaboom.com

Svarbiausi Lenkijos nekilnojamojo turto rinkos etapai 1976–2025

Štai kaip tai atrodė trumpai:

• 1976–1989: sisteminė transformacija, butai pagal sisteminį paskirstymą, privati nuosavybė ribota
• 1990–2008: bumas po rinkos liberalizavimo ( kainų augimas net iki ×10 po 1990 m.), įstojimas į ES (2004) – kapitalo antplūdis, pirmieji spekuliaciniai burbulai
• 2008–2015: pasaulinė krizė smogė ir Lenkijai, kainos krito 20–30 %, tačiau ECB sumažino palūkanų normas, todėl paskolos atpigo ir rinka stabilizavosi
• 2016–2019: stiprus augimas, ypač didžiuosiuose miestuose ( +50 % vadinamuosiuose BIG5), vystytojai nespėjo patenkinti paklausos
• 2020–2022: pandemija paradoksaliai paskatino paklausą, žmonės traukėsi į savo namus, kainos pakilo dar +30–50 %
• 2023–2025: Lenkijos bankas padidino palūkanų normas, paskolos pabrango, paklausa susilpnėjo, rinka perėjo į stabilizacijos fazę (kai kur – nedidelės korekcijos etapą)

Globaliai? Nekilnojamojo turto vertė ilgainiui auga – Lenkijoje +500 % atsižvelgiant į infliaciją per pastaruosius 50 metų. Amerikos REIT vidutiniškai duoda ~11 % per metus nuo 6-ojo dešimtmečio. Tačiau – ir tai svarbu – kas 7–10 metų pasitaiko korekcijų. Kartais gana rimtų.

Ko ko moko išmokė ankstesni burbulai ir korekcijos?

Keletas pamokų ateičiai:

• Dideli augimai dažnai būna korekcijos pranašai (žr. 2007, 2021)
• Pigu nie visada reiškia „blogai“ – krizės yra galimybė kantriems
• Emocijos (baimė, euforija) yra blogas patarėjas – geriau žiūrėti į ciklus, o ne į laikraščių antraštes
• Ilgalaikėje perspektyvoje nekilnojamasis turtas auga, tačiau trumpuoju laikotarpiu gali skaudėti

2026 metais tikriausiai esame stabilizacijos fazėje po beprotybės – ar tai galimybė, ar spąstai? Norint atsakyti, reikia pažvelgti į naujausius duomenis.

nuotr. vidyard.com

Lenkijos rinka 2026 metais – pagrindiniai duomenys ir nauji reglamentai

Po kelių metų didelių pakilimų ir nuosmukių, Lenkijos nekilnojamojo turto rinka įžengia į 2026 metus visiškai kitokios būklės – stabilesnė, bet taip pat reikalaujanti daugiau iš investuotojų.

Būstų pardavimas ir kainos 2025/2026 metų sandūroje

2025 m. pabaigos duomenys rodo aiškų atsigavimą. Butų pardavimai išaugo maždaug 10 % per metus, o kainos didžiausiuose miestuose stabilizavosi – Varšuvoje jos vis dar siekia 15–18 tūkst. zl/m², Krokuvoje ir Vroclave – šiek tiek mažiau. Svarbu pabrėžti, kad tai nėra spekuliacinis bumas, o reali paklausa. Žmonės tiesiog grįžta į rinką, nes mato, kad paskola vėl turi prasmę.

Palūkanų normos, paskolos ir finansavimo prieinamumas

NBP sumažino bazinę palūkanų normą nuo maždaug 5,75 % iki 4,5 %, todėl WIBOR 3M sumažėjo iki maždaug 4 %. Asmeniui, kuris ima būsto paskolą 500 000 PLN sumai, mėnesio įmoka sumažėjo iki maždaug 3 000 PLN – pakenčiama suma. Be to, bankai vėl siūlo paskolas su LtV iki 90 %, tad nuosavas įnašas nebūtinai turi būti milžiniškas. Visa tai kartu lemia, kad finansavimo prieinamumas yra geriausias per kelerius pastaruosius metus.

Nauji teisės aktai: PIT 2020 ir planavimo revoliucija

Nuo 2026 m. sausio įsigalioja du dideli pokyčiai. Pirmas: butus, įsigytus 2020 m., jau bus galima parduoti be pajamų mokesčio – ekspertai skaičiuoja, kad į rinką pateks net 50–100 tūkst. būstų, kas padidins pasiūlą. Antras: naujas planavimo įstatymas smogia žemės ūkio sklypams be bendrojo plano – tūkstančiai tokių sklypų tapo praktiškai beverčiai.

Nuomos paklausa išlieka gana stipri – pelningumas apie 4–4,5 %, būsto poreikis +15 % (tarp jų ir dėl migrantų iš Ukrainos), nepaisant neigiamos demografijos. Sąlygos palankios, tačiau reikia būti selektyviems.

Butai nuomai ir pardavimui – kur ieškoti pasiūlymų 2026 metais

Butai vis dar išlieka Lenkijoje investicijų į nekilnojamąjį turtą numeris vienas – tačiau 2026 metais jų pelningumas labai skirsis. Viskas priklauso nuo to, ką ir kur pirksi.

nuotr. rsnpropertygroup.com

Maži butai dideliuose miestuose – 2026 metų favoritai

Ekspertai šiuo klausimu sutaria: daugiausia prasmės turi nedideli butai, kurių plotas yra 40–60 m², esančiuose BIG5 miestuose (Varšuva, Krokuva, Vroclavas, Trimiestis, Poznanė). Kodėl būtent tokie? Nes nuotolinis darbas reiškia, kad žmonės dažnai keičia būstą – jiems reikia lankstumo, jie nenori daugelį metų būti prisirišę prie didelio buto. Vienišiai, jaunos poros, studentai, užsienio darbuotojai – būtent jie skatina nuomos paklausą.

Prognozės BIG5 miestams:

Ką tai reiškia Tau? Perki šiandien, po metų Tavo butas bus vertas daugiau, o visą laiką gauni mėnesinę nuomos įmoką. Ilgalaikėje perspektyvoje – patikima strategija.

Provincija ir mažesni miestai – didesnė investicijų grąža ar didesnė rizika?

Be BIG5 situacija yra kitokia. Kainos dažniausiai stabilios, kartais sumažėja 2–5 %. Kita vertus, nuomos pelningumas siekia net 4,5–6 %, nes pirkimo kainos yra gerokai mažesnės. Skamba viliojančiai? Taip, bet yra viena gudrybė.

Tuščių būstų rizika didėja. Mažesni miestai dažnai netenka jaunų gyventojų – jie išvyksta į BIG5 arba į užsienį. Tuo pačiu metu migrantų (daugiausia iš Ukrainos) srautas gali iš dalies tai kompensuoti, ypač ten, kur yra gamyklų.

Investicijos pavyzdys: 50 m² Krokuvoje žingsnis po žingsnio

Konkreti situacija, kad pamatytumėte skaičius:

• Pirkimo kaina: ~900 000 PLN (50 m², geras rajonas)
• Nuomos kaina: 4 000 zł/mėn.
• Nuomos ROI: ~5 % per metus (4 000 × 12 / 900 000)
• Potencialus vertės padidėjimas: apie +4 % 2026 m. (tai yra +36 000 PLN)

Kartu gauni pajamas iš nuomos ir turto vertės augimą. Per metus tai beveik 84 000 PLN (atėmus išlaidas – administravimas, mokesčiai, galimi remontai – tarkime, apie 30 % nuo nuomos). Grynas pelnas? Maždaug 6–7 % per metus. Ne stebuklas, bet stabilu.

Tačiau saugokis spąstų: covidinė statybų banga galėjo sukurti vietinį pasiūlos perteklių. Ir demografija – žmonių mažėja (nebent tai pakeistų imigracija). Todėl rinkis vietas arti geležinkelio, universitetų, IT centrų – ten paklausa bus stabilesnė.

Sandėliai, biurai ir REIT – komercinis nekilnojamasis turtas investuotojui

Butai nėra vienintelė galimybė, jei galvoji apie nekilnojamąjį turtą kaip investiciją. Sandėliai, biurai ar dalys REIT-uose gali pasiūlyti visiškai kitokias grąžos normas – kartais didesnes, kartais stabilesnes. Tačiau ne kiekvienas turi noro (arba kapitalo) įsigyti visą logistikos pastatą. Pažiūrėkime, kas 2026 metais atrodo prasminga ir kam.

Sandėliai ir logistika – grąžos lyderiai 2026 metais

Čia dabar vyksta daugiausia. Prognozės rodo, kad kainos per metus augs 7-10%, pardavimai turėtų šoktelėti +20%, o nuomos pelningumas svyruoja apie 6-8%. Tai e. komercijos bumo pasekmė – kurjeriams reikia bazių arti kliento. Taip pat friendshoring: sandėliai prie Ukrainos ar rytinės sienos įgauna svarbą, nes įmonės nori turėti tiekimo grandines arčiau. Pavyzdys? Panattoni stato milžiniškus logistikos parkus prie Vroclavo – ROI apie 8%. Tačiau dėmesio: įėjimo slenksčiai aukšti, vienas objektas dažnai kainuoja keliasdešimt milijonų zlotų.

Biurų rinka po pandemijos – stabilizacija ar funkcijų kaita?

Biurai? Mažiau jaudinančių skaičių. Kainos gana stabilios, pardavimas gali išaugti apie +5%, nuomos pelningumas – apie 5%. Hibridinis darbas pakeitė žaidimo taisykles – įmonės nuomojasi mažiau kvadratinių metrų, bet labiau rūpinasi erdvės kokybe. Šiuolaikinės, ekologiškos vietos turi pranašumą. BREEAM arba LEED sertifikatas gali padidinti objekto vertę 10–15% ir pritraukti institucinius nuomininkus, kurie moka laiku. Rizika? Laisvos patalpos, jei hibridinis įdarbinimas dar labiau išplis.

REIT-ai ir žalieji pastatai kaip diversifikavimo būdas

REIT-ai – tai nekilnojamojo turto fondai, mokantys dividendus – pasauliniu mastu duoda 6–8% per metus. Lietuvoje dar vyksta teisėkūros procesai, tačiau įstatymui įsigaliojus bus galima įsigyti „dalį“ komercinio nekilnojamojo turto neužšaldant milijonų. ESG yra antrasis raktinis žodis: pastatai su sertifikatais pritraukia kapitalą, juos lengviau išnuomoti, jie turi vertės priedą.

Pagrindinis klausimas yra: kiek turi kapitalo ir kiek nori investuoti į vieną projektą? Komercinis sektorius reikalauja daugiau grynųjų, tačiau suteikia diversifikaciją – instituciniai nuomininkai, kitokie ciklai nei gyvenamajame sektoriuje.

Sklypai ir žemės naujoje planavimo tvarkoje – kas vis dar turi prasmę?

Per daugelį metų investavimas į sklypus buvo laikomas saugiu būdu investuoti kapitalą. Perki žemės sklypą, lauki, o vertė auga. Tiesa? Na, nuo 2026 m. sausio žaidimo taisyklės pasikeitė – ir tai gana radikaliai.

nuotr. zaminwale.com

Naujas planavimo įstatymas – kas keičiasi nuo 2026 metų?

Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigaliojo vadinamoji „planavimo revoliucija“. Skamba grėsmingai, tačiau trumpai tariant, be vietinio teritorijų planavimo plano (MPZP) sklypo užstatymas tampa gerokai sudėtingesnis, o dažnai – praktiškai neįmanomas. Baigėsi laikai, kai galėjai pateikti paraišką dėl statybos sąlygų ir po kurio laiko gauti leidimą statyti. Dabar svarbiausias yra vietinis planas. Būtent jis nulems, kiek iš tikrųjų vertas tavo sklypas.

Sklypai su BPPR prieš žemės ūkio laukus – kas laimės, kas praras?

Sklypai, kuriems taikomas BPDR, dabar yra tarsi auksas. Ekspertai prognozuoja, kad jų kainos jau 2026 metais gali išaugti +5–10 %, daugiausia todėl, kad teisinis statusas yra aiškus – žinai, ką gali ten statyti ir kokiomis sąlygomis. O žemės ūkio paskirties sklypai be plano? Tai aukštos rizikos investicija. Tūkstančiai tokių sklypų gali prarasti investicinę vertę, nes vystytojas paprasčiausiai neturės pagrindo ten statyti.

Taip pat verta atkreipti dėmesį į regioninius skirtumus. Mazovijos vaivadija, ypač planuojamo CPK apylinkės, yra vietos, kur BPDR turintys sklypai gali pabrangti net +10 %. Tačiau kituose regionuose? Paklausa gali būti gerokai silpnesnė.

Kontrolinis sąrašas investicinio sklypo pirkėjui 2026 m.

Prieš nuspręsdami įsigyti, patikrinkite:

1. Ar yra sklypo bendrasis planas (MPZP)? – tai pagrindas
2. Prieiga prie kelio – be jos negalima kalbėti apie statybas
3. Komunalinės paslaugos netoliese – elektra, vanduo, kanalizacija
4. Logistinė aplinka – ar čia iš tikrųjų galima ką nors pastatyti?
5. Rizika dėl planų pakeitimų – ar savivaldybė neplanuoja peržiūrėti BPTR?

Sklypai gali būti puiki investicija, tačiau tik tuo atveju, jei jie turi tvirtą teisinį pagrindą. Priešingu atveju perkate riziką, o ne turtą.

Efektyvios investavimo į nekilnojamąjį turtą strategijos 2026 metais

2026 metais vien tik buto pirkimas nuomai jau nebepakanka, kad būtų galima kalbėti apie tikrą strategiją. Rinka tapo sudėtingesnė – kai kuriuose miestuose turime būstų perteklių, tačiau tuo pačiu metu auga atlyginimai ir galimas palūkanų normų mažėjimas. Norint protingai formuoti portfelį, verta pagalvoti apie diversifikaciją ir suprasti, kada finansinis svertas yra prasmingas, o kada geriau riboti paskolą.

nuotr. lawtimesnews.com

Nekilnojamojo turto portfelio diversifikavimas praktikoje

Užuot statę viską ant vieno tipo, verta derinti kelis segmentus. Pavyzdys? Mažas butas Varšuvoje ilgalaikei nuomai (4–7 % grynojo pelno per metus + 3–5 % vertės augimas), dalyvavimas logistikos fonde (6–8 % dividendos) ir statybos sklypas su MPZP būsimiems investiciniams projektams (potencialiai 20–30 % augimas per 3–5 metus, tačiau be dabartinių pajamų). Toks derinys paskirsto riziką – jei būsto rinka sulėtės, komercinis sektorius gali kilti; jei palūkanų normos kris, sklypų vertė dažniausiai auga. Be to, kiekvienas elementas generuoja skirtingą grąžos tipą – pinigai dabar (nuoma) prieš pelną vėliau (žemė).

Nekilnojamasis turtas ar obligacijos – kur yra pranašumas 2026 m.?

Obligacijos šiandien duoda apie 5,5-6 % su minimalia rizika. Nuomojami butai siūlo panašiai 4-7 % grynojo pelno plius vertės augimą, tačiau reikalauja laiko ir valdymo. REIT-ai moka 6-8 % dividendų, yra likvidūs, bet svyruojantys. Kada tad nekilnojamasis turtas turi prasmę? Kai tikiesi vertės augimo (obligacijos to nesuteiks) ir tavęs negąsdina laisvi laikotarpiai ar remontai. Jei vertini ramybę ir likvidumą – obligacijos gali būti geresnis pasirinkimas.

Pavyzdinės strategijos: konservatyvi, subalansuota, agresyvi

Konservatyvus: dauguma kapitalo investuojama į obligacijas ir REIT’us, galbūt vienas mažas butas pradžiai. Minimalus įsiskolinimas. Tikslas: stabilios pajamos ~5-6 % be streso.

Subalansuotas: pusė lėšų butuose (vienas-du), likusi dalis nekilnojamojo turto fonduose ir obligacijose. Vidutinė paskola (LTV ~50 %). Grąža 6-7 % su subalansuota rizika.

Agresyvus: keli butai su didele finansine sverto dalimi (LTV 70-80 %), sklypai būsimiems statyboms. Tikslas: virš 8-10 % su didesne tuštumos ir kainų kritimo rizika.

Pasirinkimas priklauso nuo tavo rizikos tolerancijos ir laiko, kurį nori skirti valdymui. Paruošk planą – be jo lengva pasiduoti impulsyviems pirkiniams.

Nekilnojamojo turto portfelio kūrimas iki 2030 m. – kaip pasiruošti pokyčiams

Investavimas į nekilnojamąjį turtą yra ilgalaikis žaidimas – neperki šiandien tam, kad parduotum po metų. Todėl jei planuoji įžengti 2026 m., verta pažvelgti toliau: kas gali nutikti iki 2030 m. ir kaip paruošti portfelį įvairiems scenarijams.

Kokie scenarijai laukia nekilnojamojo turto rinkos iki 2030 metų?

Analitikai tikisi, kad kažkur tarp 2026 ir 2030 m. gali įvykti kainų korekcija 10–20 %, ypač būsto segmente. Būsto pertekliaus pikas prognozuojamas 2028–2030 m. – tuomet vystytojai pristatys 2023– 2025 metų bumo rezultatus. Po šio „pertraukos“ galimas dar vienas augimas, kurį skatins tolesnė urbanizacija ir mažėjantis laisvų būstų skaičius. Skamba kaip sūpynės? Būtent todėl lankstumas yra raktas.

Trys ilgalaikės tendencijos, į kurias verta atkreipti dėmesį:

• Downsizing – didžiuosiuose miestuose bus labiau pageidaujami mažesni, funkcionalūs butai; didesnį M4 gali būti sunkiau išnuomoti.
• Friendshoring – sandėliai ir halės prie Ukrainos sienos, arti Vakarų – logistika vis arčiau realizacijos rinkų.
• ESG ir žalieji sertifikatai – energiją taupantys pastatai bus brangesni, tačiau juos bus lengviau išnuomoti ir perparduoti.

Praktiški žingsniai, kaip paruošti savo piniginę jau šiandien

Ką daryti 2026 m., turint omenyje 2030 m.?

1. Rinkis lanksčius, lengvai išnuomojamus būstus – mažus arba vidutinio dydžio butus gerose vietose.
2. Atsargiai su dideliais sklypais be BPV ir erdviais butais pakraščiuose.
3. Palaipsniui didinkite ekspoziciją logistikai ir sertifikuotiems objektams (BREEAM, LEED).
4. Stebėkite Lenkijos banko sprendimus, reguliavimo pokyčius ir rinkos ataskaitas (JLL, Otodom, Colliers).
5. Atnaujinkite strategiją kas 12–24 mėnesius – konsultacija su patarėju gali padėti išvengti klaidų.

Nekilnojamasis turtas jau nebėra paprastas „betoninis auksas“, tačiau sąmoningai ir lanksčiai žiūrint, jis gali išlikti tvirtu turto pagrindu. Bent jau aš taip manau.

NORBI C

nekilnojamojo turto redakcija

Luxury Blog