Kiek kainuoja nekilnojamasis turtas Dubajuje?
„Vidutinė kvadratinio metro kaina Dubajuje 2025 metais viršijo 18 000 AED, tai yra apie 19 000 PLN – daugiau nei sumokėtumėte už prabangų butą Varšuvos centre.”
Skamba kaip beprotybė? Tačiau užsienio investuotojai jau sudaro 70% visos nekilnojamojo turto rinkos šiame emyrato mieste. Tai ne atsitiktinumas. Dubajus siūlo tai, ko sunku rasti kitur – nulinį kapitalo prieaugio mokestį, nuolatinę rezidenciją nekilnojamojo turto savininkams ir rinką, kuri net pasaulinės infliacijos metu auga kaip ant mielių.
2025 metai yra lūžio taškas Dubajaus nekilnojamojo turto rinkai. Expo 2020 paliko savo pėdsaką, dideli infrastruktūros projektai artėja prie pabaigos, o miestas ruošiasi naujai plėtros bangai. Investuotojai iš
Kiek kainuoja nekilnojamasis turtas Dubajuje?
Norėdami suprasti, ar verta investuoti savo pinigus į Dubajaus kvadratinius metrus, turite žinoti tris pagrindinius dalykus:
• Dabartiniai kvadratinio metro įkainiai – kiek iš tikrųjų kainuoja skirtingų tipų atskirose miesto dalyse
• Visų išlaidų apskaita – kokios papildomos išlaidos laukia pirkėjo be buto kainos
• Pelningumas ir tendencijos – ar galima uždirbti iš nuomos ir kaip atrodys šios rinkos ateitis
Neslėpsiu – skaičiai gali nustebinti. Tačiau esmė slypi detalėse, o būtent jos šiuo atveju gali lemti tavo investicijos sėkmę arba nesėkmę.
Tačiau prieš gilindamiesi į konkrečias sumas, verta suprasti Dubajaus rinkos kainų geografiją.
2025 m. kainų žemėlapis – nuo studijos iki penthauzo
Kainos Dubajuje 2025 metais? Tai tema, kurią kiekvienas potencialus investuotojas turėtų žinoti atmintinai. Intervalai tikrai labai platūs, tačiau viską galima suprasti.
| Turto tipas | AED | PLN | USD |
|---|---|---|---|
| Studija | 350 000 – 700 000 | 374 500 – 749 000 | 95 000 – 191 000 |
| 2 kambarių | 600 000 – 1 500 000 | 642 000 – 1 605 000 | 163 000 – 408 000 |
| Vilos | 1 000 000 – 5 000 000 | 1 070 000 – 5 350 000 | 272 000 – 1 361 000 |
| Penthouse | 3 000 000 – 180 000 000 | 3 210 000 – 192 600 000 | 817 000 – 49 000 000 |
Faktai, kuriuos verta įsiminti: Off-plan kainos vidutiniškai yra 15–20 % mažesnės nei ready properties. „Luxury“ standartas padidina kainą dar 30–40 %. Didžiausias kainų augimas 2024 metais užfiksuotas rajonuose prie kanalo – net 18 %.
Geografija šiame versle yra viskas. Downtown ir DIFC yra finansų centrai, kur kvadratinis metras kainuoja 15 000–25 000 AED. Palm Jumeirah? Ten svarbiausias prestižas, todėl mokėsi panašiai. Bet jei nuvyksi į Ajman ar Sharjah pakraščius, tie patys kvadratiniai metrai staiga kainuoja 8 000–12 000 AED.
Kodėl toks skirtumas? Infrastruktūra, artumas prie metro, vaizdai į Burj Khalifa. Ir, žinoma, visas tas marketingas bei adreso prestižas.
Du atvejai iš realaus gyvenimo – penthouse Burj Khalifa pernai buvo parduotas už 42 milijonus eurų, jį nupirko rusų oligarchas. Kita vertus, pažįstamas lenkas nusipirko 74 kvadratinius metrus Ajmane už 223 000 AED ir yra patenkintas.
Kainų istorija – tikra amerikietiškų kalnelių kelionė. 2008 metais, prieš krizę, kvadratinis metras kainavo apie 20 000 AED – skamba pažįstamai, tiesa? Po to atėjo nuosmukis ir kainos krito 60%. O pandemija 2020-aisiais? Visi manė, kad bus blogai, bet kainos šovė į viršų kaip raketa.
Iš tikrųjų įdomu, kad tos 2008 metų kainos sugrįžo tik dabar. Vadinasi, rinkai prireikė 15 metų, kad atsigautų.
Jau žinome pradinius kainų pasiūlymus, metas suskaičiuoti visą sumą ir pažiūrėti, ką dar pridėsi prie šios sumos…
Pilna sąskaita – mokesčiai, mokesčiai ir pirkimo žingsniai
Matai pradinę kainą ir galvoji, kad tai viskas? Deja, tai tik pradžia. Dubajuje kiekvienas dirhamas popieriuje virsta gerokai didesne suma sąskaitoje – ir juk niekas tau to anksčiau tiksliai nepaaiškina.
1. Rezervacijos forma ir pirmasis įnašas
Pradedi nuo „Reservation Form“ ir 10% avanso. Skamba nekaltai, bet jau čia sumoki agento komisinį – standartinis 2% nuo vertės. Jei perki už 1 500 000 AED, tai papildomai iš karto 30 000 AED. Trukmė: 1–3 dienos.
2. Pirkimo–pardavimo sutartis (SPA) ir DLD registracija
Čia atsiranda didžiausios išlaidos – 4% Dubai Land Department mokestis. Tai nėra derinama. Esant tokiai pačiai investicijai, tai dar 60 000 AED. Plius notaro išlaidos, paprastai 2 000–5 000 AED. Šis etapas trunka apie 7–14 dienų.
- Apmokėjimo grafikas perkant būstą pagal planą
Dauguma projektų turi panašią schemą: 10% rezervuojant, 10% pasirašant SPA, vėliau įmokos kas 3–6 mėnesius pagal statybos eigą. Pavyzdys 24 mėnesių projektui: 20% per pirmuosius du mėnesius, kiti 60% lygiomis dalimis kas pusmetį, paskutiniai 20% atiduodant raktus. - Eksploataciniai mokesčiai ir paslėptos išlaidos
Niekas garsiai nekalba apie 10–20 AED/m² per metus siekiantį aptarnavimo mokestį. Už 100 m² butą tai sudaro 1 000–2 000 AED kasmet. Kartais dar prisideda mokestis už parkavimą, šiukšlių išvežimą ar pastato draudimą. - Užbaigimas ir perdavimas
Likę 20% plius nuosavybės perdavimo mokesčiai. Papildomai 2 000–3 000 AED už dokumentus, vertimus, galutinius įrašus. Procesas trunka 30–45 dienas nuo statybos pabaigos.
Golden Visa trumpai: investavus bent 2 000 000 AED, gaunate 10 metų vizą visai šeimai. Paraiškos pateikimas trunka 2–4 savaites, o privalumai – laisvas atvykimas į JAE, galimybė vykdyti verslą ir nereikia išvykti iš šalies kas 6 mėnesius.
Tiesa ta, kad pradinė kaina sudaro daugiausia 85% galutinės sumos. Likusi dalis – tai „smulkmenos“, kurios gali nustebinti net patyrusius investuotojus.
Kadangi žinome visą sąskaitą, paklauskime: ar tai atsipirks?
Pelningumas ir ateitis – ar investicija atsiperka?
Ar jūsų kapitalas dirba efektyviai? Šį klausimą sau užduoda kiekvienas investuotojas, svarstantis apie nekilnojamojo turto įsigijimą Dubajuje.
| Vieta | Vidutinė IG | Bendrasis pelningumas | Rinkos likvidumas |
|---|---|---|---|
| Dubajaus centras | 6,0–8,0 % | 7,5% | Aukšta |
| Dubajaus priemiesčiai | 8,0–10,0% | 9,2% | Vidutinis |
| Varšuva | 3,0–5,0% | 4,1% | Žema |
| Berlynas | 2,5–4,5% | 3,8% | Vidutinis |
Skaičiai kalba patys už save. Dubajaus centre galite tikėtis apie 7% grąžos, o miesto pakraščiuose – net iki 10%. Palyginimui, Varšuvos butai duoda daugiausia 5%. Skirtumas yra reikšmingas.
Prognozės artimiausiems metams atrodo optimistiškai – kainų augimas 2025 m. sieks 5–8 %, o vėliau iki 2030 m. kasmet stabiliai didės 5–10 %. Dubai 2040 planas numato miesto transformaciją į pasaulinį turtingiausiųjų centrą. Didelės grynosios vertės asmenų antplūdis jau dabar skatina paklausą.
Verta pažvelgti į sandorių statistiką. 2024 metais užfiksuota daugiau nei 100 000 pardavimų, o prognozės 2025 metams siekia 120 000. Tai reiškia viena – rinka yra likvidi. Kai ateis laikas išeiti, neturėsi problemų su pardavimu.
Ar viskas taip rožėmis klota? Ne visai.
Rizika ir atlygis
| Privalumai | Grėsmės |
|---|---|
| Didelė grąža 6–10% | Pasaulinės infliacijos poveikis |
| Auganti HNW paklausa | Geopolitinė rizika |
| Dubajaus 2040 planas | Galimi rinkos koregavimai |
| Likvidumas virš 100 tūkst. sandorių | Valiutų kursų svyravimai |
Pasaulinė infliacija gali turėti įtakos nekilnojamojo turto išlaikymo išlaidoms. Artimųjų Rytų geopolitika visada kelia tam tikrą riziką. O nekilnojamojo turto rinkos – net ir pačios geriausios – patiria augimo ir nuosmukio ciklus.
Pasirinkimas tarp off-plan ir jau pastatytų projektų? Off-plan siūlo geresnes kainas, tačiau reikia kantrybės. Paruoštos nekilnojamojo turto investicijos reiškia iškart gaunamas nuomos pajamas, nors pradinė kaina bus didesnė.
Galiausiai Dubajus siūlo vienas didžiausių investicijų grąžų šiame pasaulio regione. Klausimas – ar esi pasiruošęs šiam žingsniui?
Kas toliau laukia Dubajaus rinkos – pagrindinės išvados ir tolesni žingsniai
Dubajus jau nebėra ta pašėlusi rinka kaip prieš dešimtmetį, kai butą pirkdavai iš lankstinuko ir melsdavaisi, kad vystytojas baigs statybas. Šiandien situacija atrodo visiškai kitaip.
Trys dalykai, kuriuos turi žinoti
Kainos vis dar kyla, tačiau lėčiau nei pernai. Tai gera žinia – reiškia stabilizaciją be spekuliacinio burbulo. Antra – prie pirkimo kainos visada reikia pridėti 6–8 % papildomoms išlaidoms. Ir trečia, svarbiausia: pelningumas Dubajuje vis dar lenkia daugumą Europos rinkų.
Daugelis žmonių pamiršta šį paskutinį punktą, susitelkdami tik į pradinę kainą.
Išbandyk prieš pirkdamas
▢ Ar turite aiškų biudžetą su rezervu nenumatytoms išlaidoms?
▢ Ar žinai tiksliai, kam perkiesi – butą sau, investicijai ar galbūt kaip pensijų planą?
▢ Nustatei laikotarpį – 3 metai, 10 metų ar galbūt ilgesnis?
▢ Ar esi pasiruošęs valiutų svyravimų ir vietinių reguliavimų rizikai?
▢ Ar turite pasitraukimo iš investicijos planą – kada ir kaip parduosite?
Šie klausimai skamba banaliai, tačiau dauguma pirkėjų negali į juos atsakyti. O turėtų.
Žvilgsnis į ateitį 2026–2030
Dubai Vision 2040 – tai ne tik gražūs rinkodaros šūkiai. Miestas iš tikrųjų investuoja į tvarius projektus ir ateities technologijas. Atsiranda net toks dalykas kaip „metaverse real estate“ – skamba keistai, tačiau jau pasitaiko pirmųjų atvejų, kai virtualus nekilnojamasis turtas yra susietas su fiziniu pasauliu ir parduodamas kartu.
Nesakau, kad tai bus revoliucija, tačiau kryptis aiški. Dubajus nori tapti technologine regiono sostine.
Laikas veikti
Teoretizavimas yra viena, bet praktika – visai kas kita. Patikrink naujausius pasiūlymus pas licencijuotus agentus – ne skelbimų portaluose, o pas žmones, turinčius RERA licenciją. Tai saugumo pagrindas.
Jei jau rimtai svarstai apie pirkimą, susitark dėl konsultacijos su žmogumi, kuris puikiai pažįsta vietinę rinką. Nespręsk remdamasis vien internetiniais straipsniais – net ir šiuo.
Elkis protingai, bet elkis.
Mark D.
gyvenimo būdo redaktorius
Prabangos tinklaraštis
Palikite komentarą