Marq Omotesando One – rekordas, keičiantis Tokijo rinką

9,5 milijardo jenų už vieną butą. Skamba kaip klaida laikraščio straipsnyje, tačiau tai iš tiesų įvyko – ir viename iš elegantiškiausių Tokijo rajonų. Penthouse apartamentai Marq Omotesando One komplekse ką tik pateko į istoriją kaip brangiausias būsto sandoris, kada nors užfiksuotas Japonijoje. Čia nekalbame apie „tiesiog brangų apartamentą“. Tai absoliutus rekordas, apie kurį Bloomberg ir kiti pasaulio žiniasklaidos gigantai parašė šimtus straipsnių.

Omotesando Tokijuje – tarsi Varšuvos Mokotovo atmosferos ir Paryžiaus Champs-Élysées derinys, tik čia elegancija yra tylesnė, subtilesnė. Šalia Harajuku, apsuptas aukštosios mados butikų ir galerijų, šis rajonas jau daugelį metų traukia turtingus ir rafinuoto skonio žmones. Penthouse pardavimas šioje vietoje tapo didesnio reiškinio simboliu – itin prabangių nekilnojamojo turto objektų bumo visoje Azijoje.

nuotr. colliers.com

Marq Omotesando One – Azijos premium

Įdomu tai, kad tai nėra atsitiktinis vieno apartamento išpardavimas. Tokijas jau kurį laiką patiria itin spartų kainų augimą prabangių būstų segmente. Galima sakyti, kad ši transakcija yra… būtent, vyšnia ant torto proceso, kuris tęsiasi jau keletą metų. Užsienio kapitalas, aukšta gyvenimo kokybė, stabilumas – visa tai lemia, kad miestas pritraukia vis daugiau pirkėjų, pasirengusių sumokėti neįsivaizduojamas sumas.

Tačiau kas tiksliai lemia, kad būtent šis penthausas vertas daugiau nei maža elektrinė? Apie tai netrukus.

Įrašo vidus – kaip atrodo Marq Omotesando One

Kai galvoji apie brangiausią butą Japonijos istorijoje, gali kilti klausimas – ką iš tikrųjų gauni už keliasdešimt milijonų dolerių? Štai atsakymas… konkretus. Ir tikrai įspūdingas.

fot. studiopdp.com

Plotas, aukštas ir išplanavimas – skaičiai, kurie daro įspūdį

Penthausas Marq Omotesando One užima 625 kvadratinių metrų – tai erdvė, kurios Tokijuje po prostu nėra. Keturi miegamieji, įsikūrę ketvirtame (aukščiausiame) žemo, jaukaus pastato aukšte. Low-rise – tai terminas, kuris šiame rajone reiškia kur kas daugiau nei paprastą architektūrinį apibūdinimą. Tai apie privatumą. Apie tai, kad virš tavęs nėra dar dešimties butų. Kad pro langą nematai trisdešimt metrų atstumu stovinčio dangoraižio sienos.

Pastate yra vos kelios rezidencijos – kiekviena praktiškai pritaikyta pagal individualius poreikius. Ir būtent ši intymumo atmosfera lemia, kad visas kompleksas labiau primena privačią rezidenciją nei daugiabutį.

nuotr. studiopdp.com

Japonų minimalizmas, skandinaviškas tikslumas

Dizainas? Marq Omotesando One pelnė aukso apdovanojimą Sky Design Awards 2023 architektūros kategorijoje – ir tiesą sakant, kai tik pažvelgi, iškart supranti kodėl. Japoniško minimalizmo (zen įkvėpimai, švarios linijos, natūralios medžiagos) ir skandinaviško preciziškumo derinys. Viskas… apgalvota iki smulkmenų. Čia nėra vietos atsitiktinumui.

nuotr. merci-magazine.com

O kalbant apie įrangą:

• privatus baseinas ir SPA (juk kodėl gi ne)
• stogo terasa su vaizdu į rajoną
• privatus liftas, vedantis tiesiai į butą
• marmuriniai vonios kambariai – ir ne bet koks marmuras
• panoraminiai langai nuo grindų iki lubų
• išmaniosios namų valdymo sistemos

Vieta Omotesando rajone – papildomas privalumas: butikų parduotuvės, Michelin restoranai, Harajuku stotis vos už kelių minučių pėsčiomis. Gyvenimo būdas, kurį sunku įsivaizduoti kitur.

Rekordinė kaina už tsubo – ką ši sandoris sako apie rinką

Daugiau nei 50 mln jenų už tsubo – naujas standartas?

9,5 milijardo jenų sandoris skamba įspūdingai, tačiau tik perskaičiavus kainą už tsubo paaiškėja, kuo šis penthouse išsiskiria visos šalies mastu. Kaina viršijo 50 milijonų jenų už tsubo – tai apie 330 tūkstančių dolerių už kvadratinį metrą. Japonijoje tai absoliutus rekordas, kuris gerokai aplenkė ankstesnius prabangių būstų sandorius didmiesčių centruose. Palyginimui, ankstesni brangiausi butai Tokijuje kainavo apie 30–35 mln. jenų už tsubo. Kainos šuolis keliasdešimt procentų per vieną pardavimą – ir staiga visi kalba apie „naują premium nekilnojamojo turto erą“.

Įdomu tai, kad šis sandoris nėra visiškai atsitiktinis. Jau keletą metų Tokijas išgyvena prabangių nekilnojamojo turto bumo laikotarpį, kurį vienu metu skatina keli veiksniai:

• Statybinė infliacija – medžiagų ir darbo jėgos kainos smarkiai padidino naujų projektų kainas
• Silpnas jena – lėmė tai, kad užsienio investuotojai faktiškai moka mažiau savo valiutomis
• Ribotas pasiūla – centriniai rajonai, tokie kaip Minato ar Shibuya, beveik nebeturi laisvų sklypų
• Augantis vietinis kapitalas – pasiturintys japonai vis dažniau investuoja lėšas į nekilnojamąjį turtą, o ne į obligacijas

fot. merci-magazine.com

Ekspertai jau kurį laiką stebi šią tendenciją. Remiantis rinkos analizėmis, Tokijo premium segmento kainos nuo 2020 metų išaugo apie 20–30 %. Tai reikšmingas šuolis, ypač rinkoje, kuri dešimtmečius buvo stabili (jei nepasakyti – nuobodi).

2025 m. birželį, iškart po sandorio paskelbimo, specializuota prabangių prekių žiniasklaida pradėjo kalbėti apie „Tokijo karūną“ ir „visos Azijos etaloną“.

„Šis pardavimas nustato naują etaloną ultra-prabangiam būstui regione“, – rašoma pramonės ataskaitose.

Tačiau ne visi yra sužavėti. Interneto forumuose, įskaitant Reddit, kilo diskusija apie kainų skirtumus. Vienas vartotojas tiesiai parašė:

„50 mln už tsubo, kai vidutinis butas tame pačiame mieste kainuoja 3–4 mln? Tai jau absurdas, o ne prabanga.”

Dalis komentatorių atkreipė dėmesį, kad paprastam Tokijo gyventojui tokia transakcija yra visiška abstrakcija – tarsi skaityti apie privačios salos pardavimą. Kiti mano, kad tai natūrali rinkos raida pasauliniame finansų centre.

Klausimas skamba taip: ar tai vienkartinis kainų rekordas, ar iš tiesų naujos normos pradžia brangiausioms nekilnojamojo turto rinkoms Azijoje?

Tokijas ir Singapūras pirmauja ultra-prabangos lenktynėse

9,5 milijardo jenų rekordas – tai ne tik įdomybė iš Tokijo rinkos. Tai momentas, kuris tampa etalonu visai Azijai, gal net pasauliniu mastu. Nuo Singapūro iki Honkongo vystytojai jau tikriausiai peržiūri savo vertinimus – jei kažkas sumokėjo tiek Japonijoje, kur tradiciškai taupumas buvo dorybė, ką tai sako apie ultra-prabangos kainų ribas regione?

Iš prognozių, kurios pasirodo pramonės ataskaitose, matyti, kad iki 2026 metų pabaigos Tokijo premium nekilnojamojo turto kainos gali pakilti dar 10–15 procentų. Tuo pačiu vis daugiau ekspertų pabrėžia, kad Tokijo ir Singapūro tandemas perima lyderystę iš Honkongo, kuris po politinių sukrėtimų šiek tiek prarado savo žavesį kaip Azijos prabangos epicentras. Tuo tarpu Tokijas pasižymi politiniu stabilumu, silpnu jenu (bent jau iki neseniai) ir augančiu tarptautinių gyventojų, ieškančių saugios užuovėjos, skaičiumi.

Kaip investuotojai gali skaityti įrašą iš Omotesando?

nuotr. studiopdp.com

Investuotojams sandoris Marq Omotesando One siunčia keletą aiškių signalų, bet taip pat kelia klausimų. Iš vienos pusės:

Galimybės:

• Ultra prabangūs projektai Tokijuje įgauna prestižą – dabar lengviau pagrįsti 300–400 tūkst. dolerių už kvadratinį metrą kainą
• Užsienio fondai, tokie kaip EQT, rodo, kad Japonija nustoja būti egzotiška rinka ir tampa pagrindine kryptimi aukščiausios klasės kapitalui
• Low-rise luxury (maži pastatai su nedideliu vienetų skaičiumi) gali tapti tendencija ne tik Tokijuje, bet ir Seule ar Taipėjuje
• Ultra-units perpardavimo vertė tikriausiai stabilizavosi aukštame lygyje – dabar perkantis premium turi tvirtesnes perspektyvas

Rizikos:

• Esant tokioms kainoms, bet koks makroekonominis pokytis (palūkanų didėjimas, regioninė krizė) gali stipriai paveikti top-tier assets vertinimus
• Siaura pirkėjų bazė – tai nėra masinė rinka, svarbūs keli dešimtys itin turtingų, o ne tūkstančiai klientų
• Socialinė nelygybė Tokijuje didėja (nors Japonija vis dar pasižymi palyginti lygiomis struktūromis), o tai gali kelti politinę įtampą ir spaudimą nekilnojamojo turto mokesčiams

Iš miesto perspektyvos beveik 70 milijonų dolerių vertės pardavimas dar labiau sustiprina Tokijo pozicijas pasauliniame prabangos žemėlapyje – Marq prekės ženklo ambasadoriai dabar yra ne tik statytojai, bet ir visa Omotesando rajono bendruomenė, kuri dar labiau įtvirtina savo reputaciją kaip japoniškos Eliziejaus laukų atitikmuo. Kita vertus, vis ryškėjanti praraja tarp eilinio gyventojo ir tų, kurie yra pačioje viršūnėje, gali paskatinti diskusijas apie prieigą prie viešųjų erdvių ir gentrifikaciją.

Praktinis patarimas? Stebėkite, ką darys EQT ir panašūs fondai kituose projektuose. Jei atsiras naujų žemų pastatų projektų su panašia filosofija – jau žinome sėkmės formulę. Marq Omotesando One ją ką tik užrašė.

Steff Jeff

nekilnojamojo turto redakcija

Luxury Blog