Nekilnojamojo turto kainos Dubajuje, sužinok, kiek jos kainuoja

2025 m. Dubajaus nekilnojamojo turto rinka pasiekė maždaug 917 milijardų dirhamų vertę, o net 87% sandorių buvo atliekami grynaisiais. Įspūdingi skaičiai, tiesa? Pirkėjui svarbiausia suprasti, kad 1 AED yra maždaug 0,25 EUR, o atvirkščiai – 1 EUR yra apie 4 AED. Šis palyginti stabilus kursas leidžia gana tiksliai planuoti biudžetą. Šiandien pabandysiu apžvelgti, kokios yra nekilnojamojo turto kainos Dubajuje.

Nuo 2002 metų užsieniečiai gali įsigyti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą specialiai tam skirtose freehold zonose. Tai atvėrė rinką investuotojams iš viso pasaulio, įskaitant Europą. Šiandien galima pastebėti didelį susidomėjimo augimą tokia kapitalo investavimo forma. Todėl nusprendžiau išsamiau ištirti šią rinką jums!

nuotr. famproperties.com

Nekilnojamojo turto kainos Dubajuje – mano analizė

Dubajus šiandien yra miestas, kuriame gyvena daugiau nei 3,8 milijono gyventojų ir kuris pasiekia turizmo rekordus 2025 metais. Paklausą daugiausia skatina jauna demografija ir orientacija į plėtrą. Ir akivaizdu, kad jau daugelį metų čia investuojamos didelės lėšos tam, kad šis miestas taptų turizmo ikona.

Svarbu tai, kad po pašėlusio bumo 2021–2025 metais rinka pereina į nuosaikumo fazę. Didėjanti būstų pasiūla pradeda stabilizuoti kainas, tad jau nekalbama apie staigius augimus. Tai gera žinia pirkėjams, ieškantiems protingo įvertinimo, o ne spekuliacinės karštinės.

nuotr. economymiddleeast.com

Kainų intervalai, tipai ir standartas

Pradėkime nuo pagrindų: 1 AED yra maždaug 0,25 EUR. Šis kursas šiek tiek svyruoja, tačiau greitiems skaičiavimams puikiai tinka. O dabar konkretūs skaičiai, nes tikriausiai tai domina tave labiausiai.

Dabartiniai kainų intervalai eurais

Studijos paprastai kainuoja nuo €105 000 iki €198 000 ( atitinka AED 450–850 tūkst.), nors standartiniai modeliai dažniausiai būna arčiau apatinės ribos. Butai su viena miegamuoju kainuoja nuo €209 000 iki €372 000 (AED 900 tūkst.–1,6 mln.), dviejų kambarių prasideda maždaug nuo €349 000 ir siekia net €651 000 (AED 1,5–2,8 mln.). Vilos ir kotedžai? Čia kalbame apie mažiausiai €511 000, o viršutinė riba ramiai pasiekia €1,86 mln. ir daugiau (AED 2,2–8 mln.+). Prabangios vietos, tokios kaip Palma Jumeirah, gali viršyti €7,5 mln. (AED 30 mln.+), tad kainų intervalai tikrai labai platūs.

Kvadratinio metro kaina butuose svyruoja nuo ~€2 100 iki €7 800, o mediana yra apie €4 900 (maždaug AED 19 000). Vidutinė sandorio vertė viršija ~AED 2,6 mln., tai yra apie €650 000.

nuotr. dxbinteract.com

Kas lemia kainą?

Nekilnojamasis turtas off-plan (statomas) dažnai reikalauja sumokėti 20–60% vertės pagal grafiką, kas suteikia lankstumo. Baigti butai paprastai yra brangesni už m², tačiau juos gali iškart nuomoti arba apsigyventi pats. Vaizdas į jūrą arba Burj Khalifa? Ramiai pridėk dar keliolika procentų. Aukštas taip pat svarbus – kuo aukščiau, tuo brangiau.

Pavyzdys: už €300 000 įsigysi padorų 1 mieg. (apie 55–70 m²) geros kokybės butą, o už €150 000 gausi studiją (galbūt 35–45 m²) tinkamoje vietoje. Plotas ir apdaila daro skirtumą.

nuotr. uniqueproperties.ae

Palyginimas €/m² pagrindiniuose rajonuose

Vieta Dubajuje yra pagrindas. Kainų skirtumai tarp rajonų yra milžiniški ir tiesiogiai lemia, kiek iš tikrųjų sumokėsi bei kokios nuomos grąžos gali tikėtis.

Štai preliminarios kainos 2026 metų pradžioje:

Skirtumai yra tikrai dideli. Pavyzdžiui: 60 m² butas JVC kainuoja apie €135 000 (kai €2 250/m²). Tas pats 60 m² Downtown rajone? Jau €480 000 (vidutiniškai €8 000/m²). Skirtumas daugiau nei tris kartus, o ROI JVC yra dvigubai didesnis.

fot. wurarealestate.com

Freehold zonos ir vietos pobūdis

Visos išvardytos rajonai yra freehold zonos, tai reiškia, kad užsieniečiai gali pirkti be jokių apribojimų. Dubai Marina yra tarsi expatų centras – prieplaukos, restoranai, didmiesčio atmosfera. Downtown siūlo vaizdus ir prestižą, tačiau už tai mokate premium kainą. JVC (Jumeirah Village Circle) – ramesnė, šeimoms tinkama aplinka, todėl čia kainos mažesnės ir geresnė investicijų grąža. Palm Jumeirah – jau visiškai kita lyga, daugiausia vilos ir ultra prabangūs apartamentai.

Atminkite, kad tai yra orientaciniai įkainiai. Konkretūs kainos priklauso nuo vaizdo, aukšto, vystytojo ir apdailos standarto. Tačiau pasiūla tokia didelė, kad kiekvienas ras kažką sau!

Mokesčiai, priežiūra ir viza

Kotedžų ar butų kaina yra tik dalis istorijos. Iš tikrųjų sumokėsi daugiau, o skirtumas gali nustebinti.

nuotr. kaizenams.com

Mokesčiai perkant žingsnis po žingsnio

Didžiausia išlaidų dalis yra DLD (Dubai Land Department fee), tai yra 4% nuo nekilnojamojo turto kainos. Perkant už €300 000, tai sudaro €12 000. Prie to prisideda agento komisiniai, paprastai apie 2% plius PVM, tad tame pačiame pavyzdyje dar €6 000–€6 300. Jei imate būsto paskolą, prisideda hipotekos registracija (nuo 0,25% iki 0,5% paskolos vertės) ir kelios mažesnės administracinės rinkliavos. Iš viso? Apie 6–7% pirkimo kainos sudaro sandorio išlaidos.

Ir būtent čia slypi skirtumas, lyginant su daugeliu Europos rinkų. Dubajuje nėra nekilnojamojo turto mokesčio ar pajamų iš nuomos mokesčio. Vieną kartą sumokate perkant, o vėliau tik išlaikymo kaštai.

nuotr. liminastudios.com

Viza

Metinės išlaidos paprastai siekia €2 000–€5 000, priklausomai nuo pastato standarto ir siūlomų patogumų (baseinas, sporto salė, apsauga). Kuo aukštesnis standartas, tuo didesnis service charge.

Jei galvojate apie rezidento vizą, reikalavimai yra aiškūs. Nekilnojamas turtas už ne mažiau kaip 750 000 AED (apie €190 000) suteikia trumpesnį leidimą, o 2 000 000 AED (maždaug €515 000) riba atveria kelią į Golden Visa 10 metų laikotarpiui. Vertė skaičiuojama pagal pirkimo kainą, o ne dabartinę rinkos vertę.

Už investiciją už €300 000 bendra pradinė kaina (kaina + mokesčiai) sudarys apie €320 000. Vėliau kasmet prisideda išlaikymo išlaidos, tačiau nėra nuosavybės ar pajamų mokesčių.

Ateities scenarijai

nuotr. cbnme.com

Norint suprasti, kur esame dabar, verta grįžti į 2014 metus. Tada vidutinė kaina už kvadratinę pėdą siekė apie 1 003 AED. Vėliau sekė korekcija, o 2020 metais nukritome iki maždaug 894 AED/sqft (pandemijos ir ankstesnio rinkos persotinimo pasekmė). Ir būtent nuo to momento viskas pradėjo sparčiai keistis.

2024 metus užbaigėme intervale 1 524-1 597 AED/sqft, priklausomai nuo duomenų šaltinio. 2025 metams prognozės rodo 1 625 AED/sqft, o kai kurie scenarijai 2026-aisiais mato daugiau nei 1 800 AED/sqft. Skamba kaip raketa, bet dėmesio: augimo tempas jau lėtėja. Įeiname į moderacijos fazę, o ne į tolesnę euforiją.

Pardavimų apimtis ir rinkos struktūra

Mastelis? 2025 m. tikimasi apie 270 000 sandorių, kurių bendra vertė sieks 917 mlrd. AED. Vien tik pirmasis 2025 m. ketvirtis atnešė ~42 000 sandorių (apie 114 mlrd. AED). Įdomu tai, kad 60–70 % sudaro off-plan, t. y. pirkimai pagal planą, o 87 % pirkėjų atsiskaito grynaisiais. Tai rodo, kokie tvirti šio rinkos pagrindai, nors didelė off-plan dalis taip pat reiškia didesnį jautrumą projektų įgyvendinimo vėlavimams.

Iš pasiūlos pusės: 2025 m. rinkoje turėtų atsirasti ~48 000 naujų būstų, o 2026 net ~72 000, iš kurių vien pirmasis 2025 m. ketvirtis pristatė ~9 400 vienetų. Dubajaus gyventojų skaičius jau viršija 3,8 mln., plius turizmas (daugiau nei 17 mln. 2024 m.), tad paklausa yra. Klausimas tik, ar pasiūla nepradės jos lenkti.

Prognozės

Čia darosi įdomu. Dėl vilų ir premium segmento dauguma analitikų prognozuoja augimą +5-8% 2026 metais. Vidutinio segmento butai? Fitch ir kiti atsargūs ekspertai įspėja apie galimą korekciją apie 10-15%, daugiausia dėl perteklinės off-plan pasiūlos ir didėjančio pristatymų skaičiaus. Nuomos kainos trumpuoju laikotarpiu kyla ( +6-13%), tad nuomai investuojantys turi pagalvę, tačiau 2026-2027 m. kainų spaudimas gali pasisukti priešinga kryptimi.

Ką tai reiškia? Jei žiūri į prabangą ir vilas, perspektyva atrodo stabili. Butai? Reikia atidžiai pasirinkti laiką.

Kaip protingai skaityti Dubajaus rinką?

nuotr. elysian.com

Dubajaus rinka – tai ne tik sausi duomenys, bet ir kontekstas, kuris lemia, ar kaina yra gera proga, ar spąstai. Vienas kvadratinis metras Marina rajone gali kainuoti panašiai kaip Downtown, tačiau nuomos potencialas, metro prieinamumas ir rajono plėtros perspektyvos sukuria visiškai kitokią investicinę istoriją. Vidutinės kainos eurais suteikia atskaitos tašką, tačiau tikroji vertė slypi detalėse, apie kurias vystytojai retai kalba pardavimo bukletuose.

Todėl perkant Dubajuje verta žiūrėti plačiau nei tik į skaičius pasiūlymo puslapyje. Vieta, rajono brandumas, vystytojo kokybė ir realios išlaikymo išlaidos dažnai sveria daugiau nei pati pirkimo kaina.

Būtent ši gebėjimas skaityti tarp eilučių atskiria sėkmingą investiciją nuo nusivylimo. Aš jau turiu dvi nekilnojamojo turto nuosavybes Dubajuje ir nuoširdžiai rekomenduoju šį regioną!

Stev

premium nekilnojamojo turto ir golfo entuziastas

Luxury Blog redakcija