Žalieji sertifikatai prabangiame nekilnojamajame turte – naujas rinkos standartas

Įsivaizduokite praėjusios savaitės sceną Varšuvos biurų pastate. Potencialus nuomininkas, tarptautinė korporacija, atsisako pasirašyti sutartį dėl 3 000 kvadratinių metrų ploto. Priežastis? Nėra WELL Gold sertifikato. „Mūsų ESG standartai to reikalauja“, – išgirsta vystytojas. Taip ekologija nustojo būti pasirinkimu ir tapo būtina sąlyga norint patekti į žaidimą.

Tai nėra pavienis atvejis. Pasaulyje LEED kasdien sertifikuoja 2 600 000 kvadratinių pėdų ploto. Kiekvieną dieną. Įsivaizduokite šio pokyčio mastą – pastatai kyla jau turėdami bilietą į pasaulį, kuriame žalieji sertifikatai lemia viską.

90% naujų premium klasės biurų pastatų Varšuvoje 2025 metais turės tvarumo sertifikatą.

Žalieji sertifikatai prabangiame nekilnojamajame turte – ekologija be kompromisų

Lenkija pasivijo tendencijas greičiau, nei kas nors tikėjosi. Dar prieš penkerius metus ekologiški sprendimai buvo tik priedas, šiandien jie tapo pagrindu. Šis pagreitėjimas nėra atsitiktinis – ES Green Deal, augantis ESG spaudimas, bet ir investuotojų pragmatizmas, kurie suprato vieną dalyką. Sertifikuoti pastatai – tai ne užgaida, o verslas.

fot. dreamerealestate.com

Tai matau savo akimis, eidamas per sostinės centrą. Kiekvienas fasadas šiandien turi kokį nors logotipą – LEED, BREEAM, WELL. Šios mažos lentelės tapo bilietu į išskirtinių nekilnojamojo turto klubą. Bet ką jos iš tikrųjų reiškia?

Revoliucija prasidėjo tyliai – pastatų valdymo skyriuose ir tvarumo biuruose. Staiga paaiškėjo, kad nuomininkai moka daugiau už geresnį orą, mažesnes sąskaitas ir žalią prestižą. Vystytojai, iš pradžių skeptiški, šiandien kovoja dėl aukščiausių įvertinimų kaip dėl Michelin žvaigždžių restoranams.

Esmė ta, kad už kiekvieno sertifikato slypi balų sistema, griežti techniniai kriterijai ir labai konkretūs naudos skaičiai. Rinkos jėgos, kurios skatina šį pokytį, veikia pagal aiškias taisykles – nors ne visos jos iš karto matomos.

Prieš pažvelgdami į skaičius, pažiūrėkime, ką praktiškai reiškia atskiri logotipai ant pastatų fasadų…

Kas slypi už LEED, BREEAM ir WELL ženklų – pagrindiniai kriterijai ir lygiai

Kai žiūrime į šiuolaikinius pastatus su sertifikatais, matome įvairius žymėjimus – bet ką jie iš tikrųjų reiškia? Kiekviena sistema turi savo slenksčius ir balų skaičiavimą, kuriuos verta žinoti.

fot. dreamerealestate.com

LEED v5 – amerikietiška skalė iki 110 taškų

LEED veikia pagal paprastą taškų sistemą. Surenki taškus už įvairius veiksmus ir žiūri, į kurią kategoriją patenki. Certified – 40–49 taškų, Silver – 50–59, Gold – 60–79, o Platinum – jau nuo 80 taškų ir daugiau.

Visada stebėjausi – kodėl būtent 110 kaip maksimumas? Pasirodo, taip yra dėl papildomų taškų už inovacijas ir regioninius prioritetus. Pagrindinės kategorijos yra septynios: vieta ir transportas, tvarūs sklypai, vandens efektyvumas, energija ir atmosfera, medžiagos ir ištekliai, vidaus aplinkos kokybė bei inovacijos.

BREEAM v7 – europietiškas požiūris su svoriais

Čia viskas sudėtingiau, nes kiekviena kategorija turi skirtingą svorį. Energija sudaro net 19% visos vertės – logiška, nes tai didžiausios eksploatacijos išlaidos. Sveikata ir gerovė gauna 15%, valdymas – 12%, transportas – 8%.

Sistema vertina nuo Pass (30% taškų), Good (45%), Very Good (55%), Excellent (70%) iki Outstanding (85%). Šie slenksčiai gana griežti – norint pasiekti aukščiausią lygį, reikia tikrai pasistengti.

WELL v2 – dėmesys žmonėms

WELL – visiškai kita istorija. Vietoj to, kad daugiausia dėmesio skirtų pastatui, ji žiūri, kaip jis veikia mus. Dešimt koncepcijų: Air, Water, Nourishment, Light, Movement, Thermal Comfort, Sound, Materials, Mind, Community.

Silver reikalauja įvykdyti visus pagrindinius reikalavimus ir surinkti dar 20 taškų iš pasirenkamų. Gold – 40 taškų, Platinum – 80. Skamba paprastai, bet esmė slypi detalėse – kai kurie reikalavimai tikrai sudėtingi įgyvendinti.

Vis daugiau investuotojų renkasi dvigubą arba trigubą sertifikavimą. LEED kartu su WELL tampa vis populiaresnis – vienas vertina pastatą, kitas – jame esančius žmones. Taip pat pasitaiko BREEAM ir WELL derinių, ypač Europoje.

Pastebėjau, kad vystytojai dažnai nesupranta skirtumų tarp sistemų. Jie galvoja „sertifikatas tai sertifikatas“, bet tai netiesa. Kiekviena sistema matuoja ką kita ir turi skirtingus prioritetus.

Turėdami aiškumą, ką matuoja atskiros sistemos, pažiūrėkime, kodėl rinka jų reikalauja beveik automatiškai.

nuotr. rcm-international.com

Nuo mados iki būtinybės – rinkos jėgos ir reguliavimas, skatinantys standartą

Aš dar prisimenu laikus, kai prieš keletą metų žalieji sertifikatai buvo tarsi aksesuaras turtingiausiems vystytojams. Malonus priedas, kuriuo galėjai pasigirti parodose. O dabar? Tai jau būtinybė premium segmente.

Kas iš tikrųjų pasikeitė? Visų pirma, reguliavimas pradėjo spausti iš visų pusių.

Reguliavimo laiko juosta atrodė maždaug taip:

2019-12-19 – paskelbta „European Green Deal“
2021-07-14 – „Fit for 55“ paketas su konkrečiais sprendimais
2023-01-01 – privalomi slenksčiai dideliems aktyvams ES
2025 – planuojamas LEED v5 įsigaliojimas su akcentu į dekarbonizaciją

Tačiau reguliavimas – tik viena dėlionės dalis. Tikrasis lūžis atėjo iš kapitalo pusės. Pasauliniai investiciniai fondai pradėjo įtraukti sertifikavimo sąlygas tiesiai į term sheets. Nėra BREEAM ar LEED? Nėra finansavimo. Paprasta kaip du kart du.

ESG jau nebėra tik madingas žodis – tai griežtas verslo reikalavimas. Fondai turi savo įsipareigojimus galutiniams investuotojams, todėl spaudimą perduoda toliau.

Iš kitos pusės, pasikeitė ir nuomininkai. Tarptautinės korporacijos įvedė pirkimų politiką, kuri reikalauja bent LEED Gold arba BREEAM Excellent. Jų tvarumo skyriai tiesiog nepasirašys nuomos sutarties pastate be sertifikato.

Įdomus pavyzdys – Warsaw Spire: praktiškai 100% ploto išnuomota įmonėms, kurių pirkimų politikoje buvo sertifikavimo reikalavimai. Atsitiktinumas? Nemanau.

Lenkijoje pirmasis BREEAM sertifikavimas atsirado 2010 metais. Ilgą laiką tai atrodė kaip eksperimentas išrinktiesiems. Tačiau kai atėjo europinis reguliavimas ir globalūs nuomininkai pradėjo kelti griežtus reikalavimus, rinka apsivertė. Per naktį iš „nice to have“ tapo „must have“.

Iš esmės tai buvo natūrali evoliucija. Kaip ir visi standartai – pirmiausia juos priima pionieriai, vėliau – ankstyvoji dauguma, o galiausiai tai tampa norma. Tik šįkart procesą paspartino išorinis spaudimas.

Šios jėgos ne tik skatina paklausą, bet ir realiai veikia finansinius rezultatus – ką įrodo netrukus matysime skaičiai.

fot. nar.realtor

Skaičiai, kurie įtikina – finansinė, operacinė ir reputacinė nauda

Vakar kaip tik kalbėjausi su pastato administratoriumi Mokotove, ir jis man pasakė kažką, kas skambėjo kaip pokštas. „Mano nuomininkai moka man 15 % daugiau, nes ant sienos turiu popieriaus lapą.“ Tas popieriaus lapas – tai BREEAM sertifikatas.

Pasirodo, jis visai nejuokavo.

Šie skaičiai yra iš naujausių Globalworth Polska ir USGBC tyrimų. Tai nėra prognozės ar norai. Tai griežti rinkos duomenys.

Paimkime konkretų pavyzdį iš Varšuvos. Du identiški biurų pastatai Służewiec rajone, vienas šalia kito. Pirmasis, be sertifikato, nuomoja patalpas už 89 PLN už kvadratinį metrą. Antrasis, turintis LEED Gold sertifikatą, ima 106 PLN. Skirtumas? 2 300 PLN per mėnesį už kiekvienus 100 metrų. Per metus tai beveik 28 000 PLN papildomų pajamų iš kiekvieno nuomininko.

Sertifikuoto pastato savininkas taip pat moka mažiau už elektrą. Kiek mažiau? USGBC tyrimai rodo 25% sumažėjimą, palyginti su įprastais pastatais. 10 000 kvadratinių metrų plote tai reiškia apie 180 000 PLN metinių sutaupymų esant dabartinėms energijos kainoms.

Tačiau tikrasis proveržis slypi produktyvume. WELL sertifikatas, orientuotas į naudotojų komfortą, padidina darbuotojų našumą 10–15%. Skamba abstrakčiai? Visiškai ne. Tai reiškia, kad 50 žmonių komanda dirba kaip 56. Praktikoje tai reiškia mažiau pravaikštų, greitesnį projektų įgyvendinimą, geresnius finansinius rezultatus nuomininkų įmonėms.

Vienas mano pažįstamas vadovauja komandai pastate su WELL sertifikatu Wolos rajone. Jis sako, kad žmonės rečiau serga, mažiau skundžiasi nuovargiu po darbo. Gal tai sutapimas, bet skaičiai to nerodo – IWBI tyrimai patvirtina šią tendenciją šimtuose objektų visame pasaulyje.

O kaip dėl reputacijos? Boston’s carbon-neutral tower su LEED Platinum sertifikatu 2025 metais buvo parduotas 18% brangiau nei panašūs objektai aplinkui. Pirkėjai tiesiogine prasme sumokėjo už žalią įvaizdį. Lenkijoje taip pat matome panašias tendencijas – technologijų įmonės, advokatų kontoros, tarptautinės korporacijos renkasi sertifikuotas erdves, nes tai yra jų ESG strategijos dalis.

Pažįstu vystytoją, kuris iš pradžių manė, kad sertifikavimas – bereikalingos išlaidos. Šiandien visi jo nauji projektai turi bent BREEAM Very Good. Kodėl? Nes investuotojai moka daugiau, nuomininkai lieka ilgiau, o eksploatacinės išlaidos mažesnės.

Kartais susimąstau, ar visi šie sertifikatai nėra tiesiog mada. Bet kai žiūriu į sąskaitas už energiją, nuomos kainas ir nuomininkų kaitos rodiklius, abejonės išnyksta. Skaičiai nemeluoja.

Jei skaičiai tokie aiškūs, lieka klausimas, kaip pasinaudoti šia tendencija ir aplenkti konkurentus…

fot. inogenalliance.com

Kursas į žalią ateitį – strateginiai žingsniai rinkos lyderiams

Kai žiūriu į tai, kas vyksta premium nekilnojamojo turto rinkoje, atrodo, kad esame lūžio taške. Arba imsimės veiksmų dabar, arba liksime atsilikę dar daugybei metų. Tai jau nebe klausimas „ar“, o „kada“ ir „kaip greitai“.

Iki 2030 metų 100% premium pastatų Europos Sąjungoje turi būti sertifikuoti – skamba kaip mokslinė fantastika, bet būtent ta kryptimi ir judame. ES reglamentai nejuokauja, o investuotojai jau dabar domisi tik tais objektais, kurie turi atitinkamus sertifikatus.

Turime konkretų veiksmų planą, kuris jau pasiteisino keliuose projektuose:

1. Portfelio auditas – kiekvieno pastato esamos būklės patikrinimas
2. Tinkamų sertifikatų pasirinkimas (BREEAM, LEED, galbūt WELL)
3. BIM sistemų integracija su IoT technologijomis
4. Kelių recertifikacijų planavimas kas 3–5 metus

Neslėpkime – tai kainuoja. Tačiau alternatyva dar blogesnė.

Matau įdomių tendencijų horizonte. Dirbtinis intelektas energijos optimizavime jau nebėra futurologija, o realybė. Medžiagos iš žiedinės ekonomikos nebėra niša. Daugiacertifikavimas tampa standartu, o ne išimtimi.

Kartais pagalvoju, ar neperlenkiame lazdos su visu tuo „žaliuoju pamišimu“. Tada pažvelgiu į sąskaitas už energiją ir į naujus reglamentus, ir suprantu, kad kelio atgal nėra. Vystytojai, kurie to nesupras, po 2–3 metų turės problemų su pardavimais.

Iš esmės galima pradėti mažais žingsniais. Pilotinis vieno pastato auditas, įvertinimas, kur esame. 90 dienų pakanka, kad turėtume aiškų situacijos vaizdą ir veiksmų planą.

nuotr. spacewell.com

Premium rinka nelauks vėluojančiųjų. Klientai jau šiandien klausia apie sertifikatus, energijos suvartojimą, poveikį aplinkai. Netrukus tai lems, ar kas nors apskritai susidomės mūsų pasiūlymu.

Patikrinkite, kaip jūsų pastatas atrodo žaliajame teste.

Mark 90

gyvenimo būdo ir nekilnojamojo turto redakcija

Luxury Blog