Prabangių nekilnojamojo turto plėtra populiariausiuose Alpių kurortuose

Kur šiandien turtingiausieji investuoja savo kapitalą, kai pasaulį krečia geopolitinis netikrumas ir infliacija? Atsakymas gali nustebinti – vis dažniau jų žvilgsniai krypsta į snieguotas Alpių viršūnes. Pasaulinė prabangių Alpių nekilnojamojo turto rinka 2024 metais peržengė 50 mlrd. € ribą, ir tai tik šio bumo pradžia – jo mastai jau ima kelti nerimą net vietos politikams.

Įsivaizduokite lenkų verslininką, kuris sėkmingai pardavęs IT įmonę svarsto įsigyti chalet Šveicarijos Verbier už 8 milijonus frankų. Jis sėdi viešbučio fojė, naršo pasiūlymus planšetėje, o lygiai toje pačioje vietoje prieš 150 metų kitas lenkas – sanatorijos poilsiautojas – skaičiavo centus mėnesio gydomajam poilsiui.

Prabangių nekilnojamojo turto plėtra populiariausiuose Alpių kurortuose – sužinokite apie karštą rinką

Ryškus kontrastas, tiesa? O juk būtent ši evoliucija – nuo kurortinių pensionų iki pasaulinės mekos ultra-turtingiesiems – parodo, kaip radikaliai per pastaruosius dešimtmečius pasikeitė Alpės.

nuotr. theluxurytravelexpert.com

Kartais susimąstau, ar suvokiame, kad stebime tikrą revoliuciją savo akimis. Šis regionas patyrė neįtikėtiną transformaciją – iš vietinių slidinėjimo kurortų tapo viena karščiausių pasaulio investicinių rinkų. Ir čia kalba ne tik apie slidinėjimą ar vaizdus.

Norint suprasti šio reiškinio mastą, turime pažvelgti giliau į jo šaknis. Šio bumo istorija siekia kur kas toliau, nei galėtų pasirodyti, o rinkos mechanizmai čia veikia pagal visiškai kitokias taisykles nei tradiciniuose finansų centruose. Šiuolaikiniai reguliaciniai iššūkiai persipina su naujomis investavimo tendencijomis, sukurdami tokią sudėtingą mozaiką, kad net patyrę žaidėjai pasimeta jos vingiuose.

Tai, kas šiandien vyksta Alpių slėniuose, nėra atsitiktinumas ar trumpalaikė mada. Tai ilgalaikių procesų rezultatas, kuriuos verta pažinti – ypač kai vis daugiau Lenkijos investuotojų ima žvelgti į šį regioną kaip į realią alternatyvą klasikiniams kapitalo investavimo būdams.

Nuo slidinėjimo karalių iki skaitmeninių milijardierių – rinkos istorija ir raida

Ar kada nors susimąstėte, kaip Alpių kurortai iš plaučių gydymo vietų virto milijardierių žaidimų aikštele? Tai įtraukianti kelionė per daugiau nei šimtmetį trukusią transformaciją.

fot. snow-online.com

Iš tikrųjų viskas prasidėjo nuo… ligos. XIX amžiuje turtingi miestiečiai vyko į Alpes ne slidinėti, o gydytis tuberkuliozės. Pirmieji Chamonix centrai buvo sanatorijos, kur žmonės atvykdavo kvėpuoti kalnų oru. Tuomet niekas negalvojo apie milijonus eurų kainuojančius apartamentus.

1924 metų žaidynės buvo tikras lūžis. Staiga Chamonix tapo garsus visame pasaulyje. Žmonės suprato, kad ten galima ne tik gydyti plaučius, bet ir puikiai praleisti laiką. Pradėjo kurtis pirmieji viešbučiai turistams, o ne pacientams.

Tačiau tikra revoliucija buvo Courchevel ketvirtajame dešimtmetyje. Prancūzai po karo nusprendė sukurti kurortą nuo nulio – pirmąjį istorijoje visiškai suplanuotą slidinėjimo centrą. Tai buvo genialus sumanymas. Vietoj to, kad lauktų, kol miestas pats išaugs, jie viską suprojektavo: kur bus viešbučiai, kur trasos, kur restoranai.

80-ieji ir 90-ieji – tai jau visiškai kita lyga. Atsirado rusų oligarchai, arabų šeichai, Azijos milijardieriai. Staiga tie maži Alpių miesteliai tapo pasauline rinka. Prisimenu, mano pažįstamas nekilnojamojo turto agentas sakė, kad kainos tada per dešimtmetį išaugo penkis ar šešis kartus. Žmonės pirko apartamentus kaip akcijas biržoje.

Įdomu tai, kad kiekvienas laikotarpis paliko savo architektūrinį pėdsaką. Tie seni sanatorijos buvo masyvūs, akmeniniai pastatai – turėjo būti tvirti ir sveiki. Vėliau, šeštajame dešimtmetyje, atsirado tie betoniniai blokai brutalizmo stiliumi. O devintojo dešimtmečio oligarchai norėjo tik stiklo, plieno ir panoraminių langų.

2008 metų krizė šiek tiek atvėsino rinką, bet neilgam. Iki 2020 metų kainos vėl šoktelėjo aukštyn. Tada žmonės suprato, kad nekilnojamasis turtas Alpėse – tai ne tik pramoga, bet ir saugi investicija. Šveicariški frankai, stabilūs įstatymai, nuostabūs vaizdai – ideali vieta paslėpti pinigus.

Kas mane labiausiai žavi šioje istorijoje? Tai, kaip kiekviena savininkų karta visiškai keitė šių vietų charakterį. Nuo ramių sanatorijų, per sportinius kurortus, iki išskirtinių enklavų turtingiausiems. Šiandien žvelgiame į 2025 metų rinką, kuri yra visų šių transformacijų rezultatas vienu metu.

2025 m. rinkos būklė – kainos, pirkėjai ir pagrindinės lokacijos

Kalnų nekilnojamojo turto rinka 2025 metais aiškiai demonstruoja kainų ir geografinius skirtumus, kuriuos verta žinoti prieš priimant investicinį sprendimą.

fot. snowtrex.co.uk

Šiuo metu kvadratinio metro kainos brangiausiuose Alpių kurortuose yra tokios:

Šie skaičiai gali atrodyti abstraktūs, tačiau padauginus juos iš tipiško chalet ploto, siekiančio 400 kvadratinių metrų, kalbame apie sumas, viršijančias 10 mln. eurų už vieną nekilnojamąjį turtą.

Pirkėjų struktūra per pastaruosius metus reikšmingai pasikeitė. Šiuo metu stebime tokią pasiskirstymo schemą:

• Europa: 40% (daugiausia Vokietija, Prancūzija, Jungtinė Karalystė)

• Azija ir Artimieji Rytai: 25% (daugėja investuotojų iš Singapūro ir Emyratų)

• JAV: 20% (stabilus dalyvavimas nepaisant dolerio kurso svyravimų)

• Kiti: 15% (drastiškas Rusijos pirkėjų sumažėjimas po 2022 m.)

Įdomu tai, kad dar prieš trejus metus Rusijos oligarchai sudarė apie 15% visų sandorių prabangiame segmente. Dabar jų vietą užėmė investuotojai iš Persijos įlankos šalių.

Kalbant apie nekilnojamojo turto tipus, dominuoja chalet – jie sudaro 60% visų pardavimų. Apartamentai sudaro 30%, o viešbučiai – tik 10%. Vidutinis plotas svyruoja nuo 300 iki 500 kvadratinių metrų, tad pirkėjai ieško erdvės ne tik sau, bet ir svečiams.

Cortina d’Ampezzo tapo tikra pastarųjų mėnesių žvaigžde. Šis Italijos kurortas, kuris bus viena iš 2026 m. olimpinių žaidynių vietų, per metus fiksavo 22% kainų augimą. Tai gerokai daugiau nei tradicinėse Alpių vietovėse. Investuotojai tikisi, kad olimpinis efektas išliks ir pasibaigus varžyboms.

Taip pat verta atkreipti dėmesį į Zermatt – nors čia nėra naujų statybos plotų, kainos kasmet auga 7%. Paradoksalu, bet ribota pasiūla tik dar labiau skatina paklausą. Panaši situacija ir Austrijos Lech am Arlberg – ten kiekvienas naujas nekilnojamojo turto objektas randa pirkėją dar nebaigus statybų.

Geografiniai Alpių apribojimai lemia, kad tai labai ribotos pasiūlos rinka. Negalima tiesiog pastatyti naujo kurorto – teritorijos saugomos, o taisyklės tampa vis griežtesnės. Tai vienas pagrindinių veiksnių, lemiančių nuolatinį kainų augimą geriausiose lokacijose.

Dabartinę rinkos būklę taip pat apibūdina tam tikras neapibrėžtumas, susijęs su didėjančiais aplinkosauginiais ir reguliaciniais iššūkiais, kurie gali reikšmingai paveikti šio sektoriaus investicijų ateitį.

fot. newzealand.com

Ledas tirpsta, įstatymai griežtėja – aplinkosaugos ir reguliavimo iššūkiai

Alpių ledynai traukiasi 1,8 metro per metus greičiu. Skamba abstrakčiai? Kalnų kurortų nekilnojamojo turto savininkams tai labai konkretus finansinis rūpestis.

Jau dabar 20% slidinėjimo kurortų Alpėse susiduria su sniego trūkumu. Prisimenu, kaip prieš keletą metų draugas nusipirko apartamentą mažoje stotyje – tikėjosi pastovių pajamų iš nuomos. Sezonas sutrumpėjo, svečiai nustojo atvykti. Ekspertai prognozuoja, kad iki 2050 metų slidinėjimo sezonas sutrumpės perpus.

fot. theluxuryvacationguide.com

„Alpių ledynai kasmet netenka apie 3 % savo masės. Tai negrįžtamas procesas, kuris pakeis visą kalnų turizmą“, – perspėja WWF naujausioje ataskaitoje.

Aplinka yra viena. Kita – vis griežtėjantys įstatymai:

1. Šveicarija – Lex Koller riboja nekilnojamojo turto pirkimą užsieniečiams. Zermatte 2024 metų kvotos buvo išnaudotos jau kovo mėnesį.
2. Austrija – nauji „antrųjų namų“ apribojimai, ypač Tirolio ir Zalcburgo regionuose.
3. Prancūzija – kai kurios kalnų savivaldybės įveda naujų turistinių objektų statybos draudimus.

Socialinė įtampa auga paraleliai. Zermatt ir St. Moritz yra puikūs pavyzdžiai – abu miestai įveda vis radikalesnę automobilių ribojimo politiką. Vietos gyventojai protestuoja prieš „vaiduoklių miestus“. Kai kuriuose rajonuose 80% būstų stovi tušti 8–10 mėnesių per metus.

Savininkai moka nekilnojamojo turto mokesčius, tačiau neprisideda prie vietos bendruomenės. Parduotuvės užsidaro, nes nėra nuolatinių klientų. Jauni žmonės išvyksta, nes negali sau leisti gyventi gimtajame mieste.

Per didelis turizmas dar labiau komplikuoja situaciją. St. Moritz įvedė ribojimus turistinėms grupėms, Zermatt svarsto įėjimo į miestą rezervacijos sistemą. Visa tai daro įtaką regiono investiciniam patrauklumui.

Įdomu tai, kad tie patys veiksniai, kurie griauna tradicinį kalnų turizmo modelį, gali tapti galimybe apgalvotoms investicijoms. Bet tai jau kita istorija.

Kaip investuotojas gali atsakyti į šiuos iššūkius?

fot. theluxurytravelexpert.com

Kas toliau? 2030 metų tendencijos ir investuotojo strategijos

Kartais susimąstau, ar mano pažįstamas buvo teisus, kai prieš metus sakė, kad Alpės jau praeitis. Dabar matau Knight Frank ir Savills ataskaitas – jie prognozuoja, kad pagrindinių lokacijų vertė kasmet augs 5–7 % iki 2030 metų. Tai visai neskamba kaip praeitis.

Iš tikrųjų jau matau keturias pagrindines tendencijas, kurios formuos šią rinką:

1. Saugus prieglobstis tampa norma. 73 % itin turtingų investuotojų planuoja savo „saugų Alpių bazę“ – ne tik atostogoms, bet ir kaip realią gyvenamąją alternatyvą.
2. Technologija tampa nuolatine Alpių namelių dalimi. Nulinės emisijos, dirbtinio intelekto sistemos namų valdymui, VR peržiūros dar prieš išvykstant į vietą.
3. Ištisus metus trunkanti monetizacija nebėra tik svajonė. Žiemą – slidinėjimas, vasarą – žygiai, rudenį – skaitmeninis detoksas; kiekvienas sezonas turi savo nuomininkų grupę.
4. Partnerystės keičia tradicines investicijas. Vietiniai vystytojai ieško kapitalo, mes ieškome prieigos prie rinkos.

Beje, šios technologijos jau seniai nebėra mokslinė fantastika. Neseniai sutikau vystytoją iš Chamonix – jis parodė man namą, kuris pats reguliuoja temperatūrą, apšvietimą, netgi užsako maistą pagal tai, kas tuo metu yra viduje. Sistema mokėsi du sezonus ir dabar numato svečių poreikius geriau nei viešbučio konsjeržas.

Tačiau technologija yra viena, o strategija – visai kas kita. Matau keletą konkrečių sprendimų, kurie jau dabar veikia:

• Equity partnerystė su vietiniu vystytoju – mes suteikiame kapitalą, jie – vietines žinias
• Alpine REIT fondas – diversifikacija be būtinybės valdyti atskirus nekilnojamojo turto objektus
• Trumpalaikė nuoma su 3–5 % pajamingumu plius kapitalo vertės augimas
• Bendroji nuosavybė su rotaciniu naudojimu – dalijamės išlaidomis ir rizika

Atvirai kalbant, labiausiai mane įtikina ši partnerystės strategija. Radau vystytoją Verbier, kuris stato tik net-zero kalnų namelius. Jis turi leidimus ir kontaktus, aš turiu kapitalą. Dalijamės pelnu per pusę, bet dar svarbiau – dalijamės ir rizika.

Ši rinka jau nebebus tokia kaip anksčiau. Iki 2030 metų Alpės taps tikra alternatyva Londonui ar Ciurichui kaip nuolatinės gyvenamosios vietos daliai itin turtingų žmonių. Tik reikia būti ten anksčiau, nei visi kiti tai supras.

Daryk išvadas ir krauk slides – kiti žingsniai skaitytojui

Po visos šios kelionės per Alpių investicijas galima pasakyti viena – paprastų atsakymų nėra. Tačiau bent jau žinome, kur ieškoti tinkamų klausimų.

Istorija parodė, kad nekilnojamojo turto rinka Alpėse iš vietinių sandorių tapo pasauline investicine arena. 2025 metų situacija – tai galimybių ir iššūkių mišinys: augančios kainos, nauji ESG reikalavimai, bet taip pat milžiniškas potencialas premium segmente. Rizika? Visų pirma klimato ir reguliaciniai pokyčiai, kurie gali apversti aukštyn kojomis iki šiol galiojusias pelningumo prielaidas.

Dabar konkrečiai – ką daryti toliau. Juk negalima likti vien tik su teorija.

1. ESG due diligence – pirmoje vietoje
Kiekvienas nekilnojamas turtas turi pereiti aplinkosaugos standartų filtrą. Tai jau nebe pasirinkimas, o būtinybė. Energetiniai sertifikatai, poveikio aplinkai vertinimas, atitikimas vietiniams klimato planams.

2. Partnerystė su vietine teisine kontora
Be to – kaip be slidžių kalnuose. Kiekviename kantone įstatymai gali skirtis, o taisyklės keičiasi greičiau nei oras kalnuose. Geriau turėti žmogų, kuris išmano visas subtilybes.

3. Pažintinė kelionė ne sezono metu
Pamatysi tikrąją vietos pusę. Ne tik blizgančias trasas, bet ir infrastruktūrą, pasiekiamumą, kaip veikia vietos bendruomenė. Tai svarbu ilgalaikei vertei.

fot. alpineelements.co.uk

Tiesą sakant, pats kažkada padariau klaidą pirkdamas tik pagal sezono nuotraukas. Vėliau paaiškėjo, kad pusę metų tai buvo mirusi zona. Laimei, nepraradau pinigų, bet pamoka buvo.

Net-zero standartas iki 2030-ųjų taps nauja norma. Kas nespės prisitaikyti, liks su sunkiai parduodamu turtu. Bet kas pasiruoš, galės pasinaudoti šia transformacija.

Alpių viršūnėms reikia gero pasiruošimo ir tinkamos įrangos – lygiai taip pat investicinėms viršūnėms reikia žinių ir apgalvotos strategijos.

Laikas susikrauti investicines slides ir leistis į Alpių galimybių užkariavimą.

Tommy

nekilnojamojo turto redaktorius

Luxury Blog