Premium nekilnojamasis turtas Kanarų salose – 2026 metų ataskaita

Daugiau nei 16 mln turistų 2025 metais, trumpalaikės nuomos užimtumas siekia 65–80%. Kanarų salos jau nebėra sezoninis kurortas – tai ištisus metus veikianti pelno mašina.

Ir būtent todėl 2026 metai yra lemiami. Rinka įkaito, bet neperkaista. Užsienio kapitalo antplūdis, daugiausia iš Vokietijos, Jungtinės Karalystės ir Skandinavijos, laiko kainas aukštai. Žmonės perka ne tik atostogoms, jie perka gyvenimo būdą: amžina vasara, jokio streso dėl žiemos, puiki infrastruktūra. O tuo pačiu nekilnojamasis turtas, kuris dirba pats.

Pardavėjo rinka visu gražumu

Atsargos sumažėjo 13–20 % per metus, priklausomai nuo salos. Sandoriai uždaromi 0–5 % žemiau siūlomos kainos, o aukščiausios klasės nekilnojamasis turtas (vaizdas į vandenyną, prie paplūdimio) dažnai parduodamas už tą pačią arba net didesnę kainą. Derybos? Įmanomos, bet jei delsiesi savaitę, kažkas kitas pasirašys anksčiau.

Bruto 4–6,5 % nuo nuomos yra realus vidurkis, o pirmauja apartamentai su vaizdu į jūrą ir arti paplūdimio. Klausimas nėra ” ar verta pirkti “, o “kur tiksliai ir kokiomis sąlygomis”. Šioje ataskaitoje parodome: kuriuose rajonuose, kokios kainos, kaip atrodo Ley 6/2025 ir kaip apskaičiuoti realią grąžą. Be pagražinimų, su konkrečiais skaičiais.

Premium nekilnojamasis turtas Kanarų salose

Kanarų premium nekilnojamojo turto rinka iš tiesų įgavo pagreitį. 2026 m. balandžio mėnuo rodo skaičius, kurie dar prieš metus atrodė tolima perspektyva: vidutinė pardavimo kaina siekia €3 555/m² (+8,42% per metus), o nuomos kainos – €17,14/m² (+4,64% per metus). Įdomu tai, kad skirtumai tarp provincijų yra dideli, todėl verta juos žinoti prieš planuojant įsigijimą.

Vidutinės kainos ir metinis pokytis

Santa Cruz de Tenerife yra gerokai brangesnis regionas (€3 868/m²), o Las Palmas siūlo žemesnes kainas (€2 915/m²). Engel & Völkers ir Indomio duomenys už I-IV.2026 tai dar labiau detalizuoja: aukštos klasės namai kainuoja €2 685/m² (+3,84% per metus), apartamentai – €3 298/m² (+3,48% per metus). Vien tik Tenerife provincijoje kovą fiksuota €3 435/m². Užsienio investuotojai, nuotoliniai darbuotojai, pensininkai ir nuomos investuotojai didina paklausą. Iš tiesų, sunku tuo stebėtis.

Pasiūla, pardavimo laikas ir derybos

Atsargos sumažėjo 13–20 % per metus, tai jaučiama vietoje. Vidutinė DOM (days on market) – 75–110 dienų, tačiau karštuosiuose taškuose sumažėja iki 30–60 dienų. Derybos? Paprastai 0–5 % žemiau pasiūlymo. Prime vietovėse dažnai perkama už prašomą ar net didesnę kainą, o 15–20 % premium sandorių baigiasi viršijant paskelbtą kainą. Pardavėjo rinka, be jokių abejonių.

Kur pirkti ir už kiek?

Costa Adeje yra žymiausia aukščiausios klasės zona Kanarų salose. Čia kainos svyruoja nuo €3 800 iki €5 100 už kvadratinį metrą, nors viso Adeje vidurkis siekia €4 603/m² (E&V duomenys, 2026 m. I ketv.). Arona, kaimyninė savivaldybė su prieiga prie paplūdimių ir infrastruktūros, siūlo apartamentus vidutiniškai už €4 365/m². Tai tvirtas atspirties taškas, jei ieškai patikrintos vietos su išvystyta turizmo infrastruktūra.

Gran Kanarija: paplūdimys ir Maspalomas apylinkės

Gran Kanarijoje brangiausia yra Santa Catalina ir Las Canteras rajonuose, kur būstas prie jūros kainuoja apie €4 280/m². Maspalomas, garsėjantis kopomis ir prabangiomis gyvenvietėmis, užima aukštesnę poziciją: aukštos klasės namai vidutiniškai kainuoja €4 689/m². Bendras pietinės Gran Kanarijos etalonas 2026 m. III ketv. yra €4 709/m². Pagal trumpalaikės nuomos pelningumą išsiskiria La Isleta su bruto ~6,3% ir Las Canteras su ~5,2% pirmos linijos nekilnojamajame turte.

Kur ieškoti?

Vegueta ir Triana (istorinis Las Palmas centras) yra mažiau akivaizdus pasirinkimas. Čia statybų kokybė yra padori, o kainos – žemesnės nei prie paplūdimio. Oro uostų plėtra (2026–2028) ir TF-5 modernizacija suteikia 5–15 % kainų priedą artimiausioje infrastruktūros projektų aplinkoje.

Reguliavimas, mokesčiai ir finansavimas

Prieš pradėdamas ieškoti konkretaus nekilnojamojo turto, turi suprasti vieną dalyką: trumpalaikės nuomos taisyklės ką tik buvo sugriežtintos. Daugelyje pastatų dabar reikalingas 60% bendrijos sutikimas norint vykdyti turizmo veiklą. Tai nėra tik formalumas. Mačiau atvejų, kai investuotojai nusipirko apartamentą puikioje vietoje, o vėliau paaiškėjo, kad bendrija atsisakė duoti sutikimą.

Įtemptos zonos (Las Palmas de Gran Canaria, kai kurie Tenerifės rajonai) turi papildomų apribojimų. Prieš pirkdami pasitikrinkite zonavimą ir bendrijos taisykles, o ne po to. Tai sutaupys jums mėnesių nusivylimo ir teisininkų.

IGIC ir užsieniečių pirkimo finansavimas

Mokesčiai? Čia turi mažą lengvatą. IGIC yra 6,5% naujoms statyboms, tuo tarpu žemyne mokėtum 10% PVM. Tai gana didelis skirtumas perkant премиум nekilnojamąjį turtą.

Finansavimas užsieniečiams atrodo taip:

• LTV standartas paprastai 60–70% (kartais bankas sutinka su didesniu, bet tai reta)
• Palūkanų norma ~2,8-3,5% (priklauso nuo banko ir tavo profilio)
• Prieš apsilankydamas banke, būtinai turi turėti NIE numerį
• Procesas trunka 4–8 savaites, todėl suplanuok tai iš anksto

Įdomu tai, kad matau augančią paklausą ekologiškai statybai ir prekės ženklu pažymėtoms rezidencijoms. Bankai tokius projektus vertina švelniau rizikos vertinimo metu. Tačiau atmink: atitiktis teisės aktams nėra pasirinkimas, tai būtina sąlyga norint patekti į prabangių objektų segmentą. Be to tiesiog nėra galimybės žaisti.

Premium investuotojo įvaizdis 2026

Vidutinė premium segmento nuomos kaina šiuo metu siekia 17,14 €/m² per mėnesį, tai yra 4,64 % metinis augimas. Puerto ir Las Canteras svyruoja apie 16,70 €/m², nors konkreti vieta gali pakeisti šią lygtį. Trumpalaikio užimtumo lygis svyruoja nuo 65 % iki 80 %, o tokiu atostogų tempu tai nėra blogas rezultatas. Problema ta, kad nauji Ley 6/2025 įstatymai nukreipia savininkus į ilgalaikę nuomą, todėl šie skaičiai gali pasikeisti.

Grąžinimas ir vertė nerezidentui

Tipinis bendrasis grąžos rodiklis yra 4–6,5 %, priklausomai nuo rajono:

• La Isleta: ~6,3%
• Las Canteras (pajūrio zona): ~5,2%
• Puerto de la Luz: apie 5,8%

Čia atsiranda įdomus elementas. Užsienio nerezidentai vidutiniškai moka 76 % didesnę kainą už kvadratinį metrą nei vietiniai pirkėjai: €3 242/m², palyginti su €1 839/m² (2025 m. II pusmetis). Užsienio rezidentai pasiekia €1 963/m². Užsieniečiai sudaro 18,4 % visų pirkimų, todėl ši grupė lemia dalį kainų geriausiose vietose.

Lenkai? 2024 m. apie 4 200 sandorių visoje Ispanijoje, tendencija auga ir 2025. Salos daugiausia traukia kaip antrieji namai ir pajamų šaltinis iš atostogų nuomos, nors vis daugiau žmonių renkasi ilgalaikę nuomą dėl reguliavimo.

Kas iš tikrųjų liks iš premium rinkos 2026 metais?

Žvelgiant į Kanarų Salų premium rinką 2026 metais, matai gana nuoseklų vaizdą. Tai nėra spekuliacinis sprogimas ar staigus burbulas. Tai segmentas, kuris rado pusiausvyrą tarp užsienio pirkėjų paklausos ir ribotos geriausių vietų pasiūlos. Tikri sandoriai, realios kainos, konkretūs investuotojai su kapitalu.

Kas lieka? Subrendusi rinka, kurioje sprendimus priimi remdamasis pagrindais, o ne emocijomis. Kanarų premium segmentas vis dar yra niša, bet stabili. Klimatas, skrydžių jungtys, mokesčių statusas – visa tai vis dar veikia. Jei ieškai apartamento prie vandenyno ar vilos su vaizdu, pasirinkimų yra, tik turi žinoti, ko tau iš tikrųjų reikia.

Rinka nedings, bet ir nesprogs. Ji tiesiog egzistuoja.

Steen

nekilnojamojo turto redakcija