Pasaulio prabangių nekilnojamojo turto rinka – kur už kvadratinį metrą mokama daugiausia?

Už 4 000 000 zlotų galima įsigyti 40 kvadratinių metrų butą Honkonge arba vilą su baseinu Toskanoje – ta pati suma, du visiškai skirtingi pasauliai. Šiandien pabandysiu įvertinti pasaulinę prabangių nekilnojamojo turto rinką.

Dar prieš dešimt metų niekas nemanė, kad kvadratinis metras gali kainuoti daugiau nei automobilis. Šiandien žvelgiame į kainas, kurios apverčia viską aukštyn kojomis. Monake už kvadratinį metrą mokama 200 000 eurų. Tai ne klaida.

Pasaulinė prabangių nekilnojamojo turto rinka 2023 metais, pasak Deloitte, siekė 1 121 milijardą dolerių. Prognozės 2025 metams rodo 24–25 procentų augimą. Tai iš tiesų sunku įsivaizduoti.

nuotr. tomferry.com

Pasaulinė prabangių nekilnojamojo turto rinka – sveiki atvykę į milijonų pasaulį

Klausimas „kur yra brangiausia?“ šiandien aktualus jak niekada anksčiau. Tai ne tik smalsumas. Tai supratimo klausimas, kaip veikia šiuolaikinis pinigų ir galios pasaulis. Kur savo kapitalą investuoja turtingiausi, ten formuojasi visų regionų ateitis.

Kartais susimąstau, kas nutiks kainoms pačiose prabangiausiose vietose. Ar Monakas, su savo 200 000 eurų už kvadratinį metrą, sugebės išlaikyti pozicijas tvarios plėtros eroje? Ar jaunoji milijardierių karta vis dar norės gyventi betoniniuose dangoraižiuose prie Viduržemio jūros?

nuotr. sothebysrealty-france.com

Šis straipsnis atsakys į tris svarbiausius šiuolaikinės prabangių nekilnojamojo turto rinkos klausimus:

• Kurie miestai muša visus kainų rekordus ir kodėl būtent šios vietos

• Kaip atrodo milijonų verti butai ir ką iš tikrųjų gauni už tokią sumą

• Ar prabangių nekilnojamojo turto bumas turi ribas ir kada jis gali baigtis

Gyvename laikais, kai apartamentas gali kainuoti daugiau nei viso miesto biudžetas. Skamba kaip mokslinė fantastika, bet tai mūsų realybė. Prieš pažvelgiant į konkrečius brangiausių vietovių reitingus, verta suprasti šio reiškinio mastą.

nuotr. valcucine.com

Pasaulio karštųjų taškų reitingas: kur už kvadratinį metrą mokama turtus

Patikrinau naujausius 2025 metų pirmųjų mėnesių duomenis ir turiu pripažinti – kvadratinio metro kainos brangiausiuose pasaulio rajonuose įspūdį daro net man.

“Skirtumas tarp Europos ir Azijos? Monake mokate už kapitalo saugumą, Honkonge – už prieigą prie sparčiai augančių rinkų. Amerika – tai tiesiog prestižas gryniausia forma.”

Įdomiausias atvejis turbūt yra tas penthausas Niujorke už 250 milijonų dolerių. Savininkas jį įsigijo beveik vien internetu, net neapžiūrėjęs gyvai. Monake rekordinis sandoris buvo dėl apartamentų su nuosavu jachtų uostu – tiesiog galima atplaukti iki pat balkono.

nuotr. 943thepoint.com

Azijos rinkos veikia kitaip nei Europos. Singapūre ar Honkonge dažniausiai perkamos naujos investicijos, o Londone ar Kanoje – dažnai istoriniai, išskirtinio charakterio nekilnojamojo turto objektai.

Lenkija pasaulio veidrodyje

Pas mus Varšuvoje brangiausios vietos jau siekia 95 000–110 000 PLN/m², tai yra apie 20 000 EUR/m². Vis dar penkis kartus mažiau nei Monake, bet skirtumas mažėja. Gdanskas pagerino savo rekordą – apartamentai prie Motlavos parduoti už 24,8 mln. zlotų. Juokinga palyginus su Manhatanu, bet Lenkijos mastu – tai lūžis.

Prisimenu, kaip prieš penkerius metus buvo kalbama apie „beprotybę“ – 15 000 PLN/m² Varšuvos centre. Šiandien tai jau standartas geresnėse vietose.

Kas sieja šiuos miestus, be astronominių kainų už kvadratinį metrą?

nuotr. solproperties.ae

Kodėl ten taip brangu? Veiksniai, lemiantys kainas

Iš kur atsiranda tokios astronominės kainos? Šis klausimas man nie daje ramybės nuo tada, kai pamačiau butą Honkonge už 50 tūkstančių dolerių už kvadratinį metrą. Skamba kaip pokštas, tačiau mechanizmai, lemiančios tokias sumas, yra visiškai racionalūs.

ASCII CHART – PAGRINDINIAI KAINŲ VEIKSNIAI:

Pasiūla vs Paklausa ████████████ 60%
Makroekonomika ████████ 40%
Tech & Lifestyle ████ 20%

Pradėsiu nuo ekonominių pamatų, nes būtent jie varo visą šią mašiną. Honkonge tik 25% teritorijos tinkama statyboms – visa kita sudaro kalnai ir vanduo. Tačiau pasaulinis kapitalas tokių ribų neturi. Milijardai dolerių iš žemyninės Kinijos, Singapūro, Londono ieško saugios užuovėjos. Rezultatas? Kainos kyla ne todėl, kad būstai būtų geresni, o todėl, kad jų tiesiog mažai.

Monakas – dar labiau ekstremalus atvejis. Vadinu jį „banku ant uolų“ – čia perkama ne nekilnojamas turtas, o saugumas. Pasak PwC 2025, „politinė stabilumas ir nulinis pajamų mokestis sukuria saugumo premiją, kuri siekia 30–40% lyginant su kitomis aukščiausios klasės vietovėmis.“

Palūkanų normos taip pat atlieka lemiamą vaidmenį. Kai Fed sumažina palūkanas, turtingi investuotojai atsisako obligacijų ir ieško alternatyvų. Nekilnojamasis turtas prestižinėse vietose tada tampa kaip meno kūriniai – kuo brangesni, tuo labiau geidžiami.

Technologijos prideda dar vieną išlaidų sluoksnį. AI-ready namai su išmaniuoju energijos valdymu, LEED ar BREEAM žalieji sertifikatai – visa tai kainuoja. Tvarumo premija šiuo metu siekia 5–10%, bet matau, kaip šis skaičius auga. Išmanieji namai Niujorke – jau nebe užgaida, o būtinybė tam, kas moka milijonus.

Kartais susimąstau, ar neperlenkiame lazdos su tais sertifikatais. Tačiau rinka kalba aiškiai – būstas be žalios žymos nuvertėja greičiau nei iPhone be naujausios iOS versijos.

Kultūra ir prestižas – trečiasis šios dėlionės ramstis. Kanai – ne tik kino festivalis, tai pasaulinis prekinis ženklas. Būstas su vaizdu į raudoną kilimą automatiškai įgyja didesnę vertę. Off-market išskirtinumas veikia panašiai. Brangiausias nekilnojamas turtas niekada nepasirodo viešuose pasiūlymuose. Jis parduodamas uždaram rate per privačius brokerius.

Prisimenu pokalbį su brokeriu iš Londono, kuris man pasakė: „Jei matai kainą internete, vadinasi, tau to būsto neįpirkti.“ Skamba arogantiškai, bet turi ekonominę prasmę. Tikros perliukai parduodami kontaktų tinkle, kur kaina – tik vienas iš daugelio veiksnių.

Visos šios jėgos veikia kartu kaip krumpliaračiai šveicariškame laikrodyje. Ribota pasiūla, pasaulinis kapitalas, technologiniai reikalavimai, kultūrinis prestižas – kiekvienas elementas varo kitus. Ar šios jėgos stiprės, ar silpnės?

fot. ehl.at

Kas toliau laukia prabangos sektoriaus? 2025+ tendencijos ir pagrindinės įžvalgos investuotojams

Aš ką tik išanalizavau šimtus prabangių nekilnojamojo turto rinkos ataskaitų. Ir žinai, kas mane labiausiai nustebino? Tai, kad visi žiūri ne į tą pusę.

Kol Lenkijos investuotojai vis dar koncentruojasi į vietinę rinką, tikrasis veiksmas vyksta Azijoje. Prognozės aiškios – pasaulinė prabangių nekilnojamojo turto rinka iki 2030 metų kasmet augs 10–15 %. Azija bus šio augimo lyderė. Tai ne atsitiktinumas, tai demografinė matematika.

nuotr. 11prop.com

Matau tris megatendencijas, kurios pakeis viską. Pirmoji – būtent Azijos dominavimas: naujieji turtuoliai iš Singapūro, Honkongo ir Dubajaus perka visame pasaulyje. Antroji tendencija – ESG, kuris jau nebėra mada, o tapo būtinybe. Trečioji – VR technologija, kuri iš esmės keičia nekilnojamojo turto vertinimą už rinkos ribų.

Tačiau saugokitės spąstų. Sudariau svarbiausių galimybių ir grėsmių lentelę:

Atsimenu, kaip prieš penkerius metus visi sakė, kad Varšuva per brangi. Dabar tie patys žmonės gailisi, kad nepirko. Istorija mėgsta kartotis, tik kitose vietose.

nuotr. thepinnaclelist.com

Mano trys konkretūs patarimai kiekvienam investuotojui:

1. ESG patikra – tikrinkite energetinius sertifikatus ir tvarius sprendimus kiekviename nekilnojamojo turto objekte
2. Geografinė diversifikacija – bent 30 % portfelio už Lenkijos ribų, dėmesys Azijai ir stabilioms Europos rinkoms
3. Pasinaudokite VR technologijomis – ne rinkoje esančių objektų įvertinimui ir potencialo analizei prieš apžiūrą

fot. vicworkstudio.com

Neslėpsiu – rinka taps sudėtingesnė. Reglamentavimas bus griežtesnis, konkurencija – didesnė. Tačiau būtent todėl tie, kurie pasiruoš iš anksto, laimės daugiausia.

Laikas nustoti galvoti lokaliai. Analizuok globaliai, diversifikuok protingai, veik ryžtingai!

Michael

nekilnojamojo turto redaktorius

Luxury Blog