Pirkti pigiai, suremontuoti, parduoti brangiau. Tarptautinis nekilnojamojo turto flippingas skamba paprastai, tačiau užsienyje greitai tampa sudėtingesniu galvosūkiu. Pirkimo kaina yra tik pradžia – reikia įskaičiuoti mokesčius, notarą, teisininką, dizainerį, remontą, finansavimą, išlaikymą, rinkodarą ir pardavimą. Tuomet reikia susimokėti pajamų mokestį.

Italija ir Portugalija yra įdomios rinkos investuotojams. Abi šalys turi daug senesnių nekilnojamojo turto objektų, patrauklius turistinius regionus ir paklausą iš užsienio pirkėjų. Italijoje lengviau rasti labai pigų nekilnojamąjį turtą, o Portugalija siūlo likvidesnę rinką, tačiau didesnes įėjimo kainas.

Flippingas tarptautiniu mastu. Pirmiausia ARV, paskui pirkimas

Klasikinis flip apima pirkimą, remontą ir pardavimą. Svarbiausia yra nustatyti ARV – After Repair Value, tai yra tikrąją nekilnojamojo turto vertę po remonto. ARV neturėtų būti grindžiama vien tik siūlomomis kainomis. Daug svarbesni yra iš tikrųjų parduoti, palyginami objektai ir vietinė paklausa.

Jei namas kainuoja 80 tūkst. eurų, o po remonto jį galima parduoti už 150 tūkst., skirtumas – 70 tūkst. eurų – dar nėra pelnas. Reikia atimti mokesčius, pirkimo išlaidas, notaro, teisininko, projektuotojo paslaugas, remontą, įrangą, finansavimą, išlaikymą, rinkodarą ir pardavimą.

Todėl projektą reikia skaičiuoti konservatyviai: pasirinkti realistišką pardavimo kainą ir palikti rezervą nenumatytoms išlaidoms. Didžiausia klaida – manyti, kad bus pasiekta maksimali pardavimo kaina ir remontas vyks idealiai.

Todėl tarptautinis flippingas reikalauja due diligence prieš perkant. Šis procesas yra vienas svarbiausių visos investicijos etapų.

Italija – tai pigūs namai.

Italija turi didžiulį senų nekilnojamojo turto fondą – nuo namų mažose miesteliuose ir kaimo vietovėse iki pastatų istoriniuose centruose. Dalis jų jau daugelį metų stovi tušti ir reikalauja išsamaus atnaujinimo.

Tai potenciali galimybė flipperiui: nusipirkti žemiau vertės, sukurti šiuolaikišką produktą ir parduoti jį brangiau. Pavyzdžiu gali būti programos „Case a 1 euro“, tai yra pasirinktų apleistų nekilnojamojo turto objektų pardavimas už simbolinę sumą.

Ir daug nežinomųjų

Jų tikslas nėra dalinti namų, o atgaivinti miestelius. Pavyzdžiu gali būti Cantiano savivaldybės programa Marke regione. Pirkėjas turi atitikti renovacijos reikalavimus, parengti projektą ir laikytis savivaldybės nustatytų terminų. Programa taip pat numato 4 tūkst. eurų garantiją.

Kaina 1 euras – tai tik pradžia. Senas pastatas gali reikalauti naujo stogo, konstrukcijos sutvirtinimo, instaliacijų keitimo, izoliacijos, stalių darbų ir pilno įrengimo. Prie to prisideda projektas, dokumentacija, mokesčiai, notaras, administracinės išlaidos ar paveldo apsaugos specialistas. Galutiniame rezultate investicija gali siekti kelias dešimtis tūkstančių eurų, o esant labai prastai techninei būklei – net virš 100 tūkst. eurų.

Italijos statybos teisė

Italijoje ypač svarbu patikrinti, ar faktinė nekilnojamojo turto būklė atitinka dokumentaciją. 2024 m. buvo įvestos vadinamosios „Salva Casa“ taisyklės – Decreto-Legge Nr. 69/2024, paverstas įstatymu Nr. 105/2024. Šis reglamentavimas nustatė sprendimus dėl tam tikrų statybos neatitikimų ir procedūrų, susijusių su nekilnojamojo turto teisiniu statusu.

Tačiau tai nereiškia, kad kiekvieną savavališką statybą galima lengvai įteisinti. Viskas priklauso nuo neatitikimo pobūdžio ir konkrečios situacijos. Prieš perkant verta kreiptis į vietinį specialistą, kad jis patikrintų dokumentaciją ir galimybes atlikti planuojamą remontą.

Mokesčiai Italijoje

Perkant iš privataus asmens arba verslininko PVM neapmokestinamoje sandoryje, be „prima casa“ lengvatos, pagrindinis registracijos mokesčio tarifas yra 9%, o hipotekos ir kadastriniai mokesčiai paprastai siekia po 50 eurų. Kitų tipų sandoriams gali būti taikomos kitos taisyklės, įskaitant PVM.

Parduodant Italijos teisės aktai numato tam tikrų pelnų apmokestinimą, ypač jei nekilnojamasis turtas buvo įsigytas arba pastatytas ne anksčiau kaip prieš penkerius metus. Išsamios sąlygos priklauso nuo turto istorijos ir mokesčių mokėtojo situacijos.

Reguliariai perkant, remontuojant ir perparduodant nekilnojamąjį turtą, reikia papildomai įvertinti veiklos pobūdį. Vienkartinis privačios nuosavybės pardavimas ir nuolatinis flippingas nebūtinai turi būti apmokestinami vienodai.

Flippingas tarptautiniu mastu: Portugalija. Stipri paklausa, sunkiau rasti progą

Portugalija yra viena iš labiausiai atpažįstamų Europos nekilnojamojo turto rinkų. Lisabona, Porto, Algarvė ir kiti patrauklūs regionai traukia gyventojus bei užsienio pirkėjus.

Remiantis Portugalijos statistikos tarnyba, 2025 m. gyvenamojo nekilnojamojo turto kainos padidėjo 17,6 %, sandorių skaičius išaugo 8,6 %, o sandorio kainos mediana IV ketvirtį siekė 2 198 eurus už m².

Dinamiška rinka reiškia potencialiai didesnę atnaujintų nekilnojamojo turto objektų vertę, tačiau taip pat didesnes pirkimo kainas ir didesnę konkurenciją. Vien rinkos augimas neišgelbės prastai nupirkto namo.

Pirkimo kaina Portugalijoje

Perkant būtina atsižvelgti visų pirma į IMT – mokestį už atlygintinį nekilnojamojo turto įsigijimą, taip pat Imposto do Selo, tai yra žyminį mokestį.

IMT dydis priklauso, be kita ko, nuo nekilnojamojo turto rūšies ir jo paskirties. Mokesčio baze paprastai laikoma didesnė iš šių verčių: sandorio kaina arba nekilnojamojo turto mokestinė vertė.

Pirkdami namą, turite sumokėti 0,8 % apmokestinamosios vertės žyminį mokestį. Prie to prisideda teisinės išlaidos, dokumentacija, finansavimas ir remontas.

Flipping ir mokestis Portugalijoje

Parduodant nekilnojamąjį turtą gali atsirasti mais-valia, tai yra pelnas, kuriam taikomos atitinkamos mokesčių taisyklės. Portugalijos teisės aktai skiria privačios nuosavybės pardavimą nuo pajamų, gaunamų iš ūkinės veiklos.

Vienkartinis savo nekilnojamojo turto pardavimas ir reguliarus namų pirkimas su tikslu juos remontuoti ir perparduoti nebūtinai turi būti apmokestinami tokiu pačiu būdu.

Portugalijos ekonominės veiklos klasifikacija apima CAE 68100 – nekilnojamojo turto pirkimą ir pardavimą. Tai automatiškai nereiškia, kad būtina steigti įmonę. Tačiau, jei planuojate nuolat užsiimti flippingu, prieš pirmąjį sandorį verta su vietiniu mokesčių konsultantu nustatyti tinkamą veiklos vykdymo ir apskaitos būdą.

Efektyvus flippingas! Kur geriausia uždirbti ir kokia yra rizika?

Tarptautinis flippingas nėra pigiausių adresų medžioklė. Didžiausias potencialas nebūtinai slypi ten, kur nekilnojamasis turtas yra pigus. Pigus namas vietovėje, kurioje nėra paklausos, gali būti blogesnė investicija nei brangesnis objektas vietoje, kur po remonto greitai galima rasti pirkėją.

Geras projektas turėtų turėti aiškų pranašumą: įsigijimą žemiau rinkos vertės, galimybę pelningai pertvarkyti, išskirtinę vietą, neišnaudotą plotą, žemą standartą geroje aplinkoje arba aiškiai apibrėžtą tikslinę pirkėjų grupę.

Pavyzdys: namas už 90 tūkst. eurų, remontas už 40 tūkst. eurų ir 15 tūkst. eurų kitų išlaidų. Pardavus už 180 tūkst. eurų, tai suteikia 35 tūkst. eurų pertekliaus prieš galutinį mokesčių apskaičiavimą. Tačiau jei pardavimo suma bus 160 tūkst. eurų, rezultatas sumažėja iki 15 tūkst. eurų.

Būtent todėl flippinge svarbiausia yra ne įspūdingos vizualizacijos, o gera pirkimo kaina, išlaidų kontrolė ir realistiškas galutinis įvertinimas.

Flippingas tarptautiniu mastu: didžiausios grėsmės

• Neteisingas ARV įvertinimas – nekilnojamas turtas gali nepasiekti numatytos kainos.
• Remonto išlaidų padidėjimas – drėgmė, konstrukcija, stogas, inžinerinės sistemos ar dokumentacijos problemos gali gerokai padidinti biudžetą.
• Vėlavimai – ilgesnis remontas reiškia papildomas finansavimo, mokesčių, komunalinių paslaugų ir priežiūros išlaidas.
• Mažas likvidumas – mažame miestelyje namų ar daugiabučių pardavimas gali užtrukti mėnesius.
• Regulių ir finansavimo išlaidų pokyčiai – gali sumažinti projekto pelningumą.
• Problemos su rangovais ir dokumentacija – užsienyje prisideda kalbos barjerai ir sudėtingesnė darbų kontrolė.

Taip pat verta pasitikrinti vietinius nekilnojamojo turto naudojimo reglamentus, ypač jei po remonto planuojama trumpalaikė nuoma. Flippingas gali pagerinti tuščių pastatų būklę ir remti vietinius rangovus, tačiau populiariose vietovėse jis taip pat gali didinti kainas ir riboti būsto prieinamumą gyventojams.

Italija ar Portugalija?

Italija – pigiau, bet reiklesni

Privalumai: didelis senų nekilnojamojo turto pasirinkimas, palyginti žemos kainos už populiariausių regionų ribų, „namų už 1 eurą“ programos, didelis renovacijos ir turizmo potencialas bei galimybė rasti nišinių vietovių.

Minusai: silpnesnė paklausa kai kuriose vietovėse, brangių remontų rizika, teisinės ir administracinės problemos, galimai ilgas pardavimo laikas bei dideli skirtumai tarp regionų.

Portugalija – stipri rinka su brangesniu įėjimu

Privalumai: stipri paklausa, užsienio pirkėjų susidomėjimas, potencialiai lengvesnis baigto nekilnojamojo turto pardavimas, didelis modernizavimo potencialas ir didesnis likvidumas populiariose vietose.

Minusai: didelės pirkimo kainos, didelė investuotojų konkurencija, sunkiau rasti didelę nuolaidą, didelės remonto išlaidos ir maržos sumažėjimo rizika viršijus biudžetą.